Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Met een nieuwe wet die per 1 juli van kracht is geworden wil de regering uitbuiting van huurders door malafide verhuurders en bemiddelaars van woonruimte aanpakken. De Wet goed verhuurderschap is echter ook voor bonafide verhuurders van belang omdat er voor alle verhuurders nieuwe verplichtingen komen. Waar moeten verhuurders voortaan rekening mee houden?
De erbarmelijke omstandigheden waarin arbeidsmigranten soms moeten verblijven in verbouwde loodsen en kippenhokken zijn bekend, net zoals de krotten waarin huisjesmelkers hun toch al kwetsbare huurders laten wonen. De nieuwe Wet goed verhuurderschap, die per 1 juli 2023 in werking is getreden, moet het mogelijk maken om deze misstanden beter aan te pakken. Dat doet zij door de invoering van de norm van goed verhuurderschap voor verhuurders. In de wet wordt deze norm verder uitgewerkt. Aan welke regels moeten verhuurders voortaan voldoen?
Verhuurders dienen zich bij de keuze voor een huurder te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid bij het kiezen van een huurder. Dit doen zij door duidelijk te maken welke procedure en welke objectieve selectiecriteria zij hanteren voor de toewijzing van woonruimte. Ook moeten zij de keuze voor een huurder kunnen verantwoorden aan afgewezen kandidaat-huurders. Tevens dienen zij ervoor te zorgen dat ook hun werknemers volgens deze criteria werken.
In de praktijk zal dit erop neerkomen dat verhuurders een protocol opstellen voor de toewijzing van huurruimte dat voor werknemers, maar ook voor kandidaat-huurders raadpleegbaar is. Het is mogelijk dat de regering nog met een regeling komt die vastlegt wat minimaal in een dergelijk protocol moet staan.
De wet verbiedt intimidatie door de verhuurder. Volgens het College voor de Rechten van de Mens valt hieronder “gedrag dat […] tot doel of gevolg heeft dat de waardigheid van de persoon wordt aangetast en dat een bedreigende, vijandige, beledigende, vernederende of kwetsende omgeving wordt gecreëerd.”
Een goed verhuurder zet de huurovereenkomst op schrift. Ook als de afspraken over de huur eerst mondeling zijn gemaakt. Doet de verhuurder dit niet dan kan een sanctie worden opgelegd. Deze bepaling geldt alleen voor huurovereenkomsten die na inwerkingtreding van de wet worden gesloten. Om problemen te voorkomen adviseren wij echter om ook bestaande mondelinge overeenkomsten alsnog schriftelijk vast te leggen.
Naast een huurovereenkomst dient de verhuurder de huurder de volgende informatie op schrift te geven:
Voor bestaande huurovereenkomsten geldt dat deze informatie binnen een jaar na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap alsnog aan de huurder moet worden verstrekt. Dus voor 1 juli 2024.
De verhuurder dient jaarlijks op schrift een volledige specificatie van de gemaakte servicekosten te geven aan te huurder. Ook dient bij de berekening, verantwoording en verhoging van het voorschotbedrag te worden voldaan aan de wettelijke regels hiervoor, zoals die staan in art. 7:259 en 7:261 BW.
Voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt dat de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd. Daarnaast dient de verhuurder aan zijn informatieplicht tegenover de arbeidsmigrant-huurder te voldoen in de taal die de arbeidsmigrant wenst of tenminste begrijpt. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt dat deze informatie binnen drie maanden na inwerkingtreding van de wet dient te worden verstrekt, dus voor 1 oktober 2023.
Onder arbeidsmigranten worden verstaan EU-burgers die wonen in een andere lidstaat en die in Nederland verblijven om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. Dat betekent dat deze verplichtingen bijvoorbeeld niet gelden voor verhuur van woonruimte aan Amerikaanse, Britse en Indiase expats.
Bemiddelaars van huurruimte mogen niet zowel aan de verhuurder als aan de huurder bemiddelingskosten berekenen. In de praktijk gaat het vooral om het declareren van kosten aan de huurder, indien de bemiddeling ook in opdracht van de verhuurder plaatsvindt.
De waarborgsom die de huurder moet betalen mag niet meer zijn dan twee keer de kale huurprijs, dus exclusief servicekosten, kosten voor nutsvoorzieningen, meubilair en overige voorzieningen. De waarborgsom moet uiterlijk 14 dagen na beëindiging van de huur worden terugbetaald aan de huurder. Volledige terugbetaling hoeft niet als:
In deze gevallen dient de resterende waarborgsom binnen 30 dagen na beëindiging van de huur aan de huurder te worden terugbetaald. Tevens behoort de huurder schriftelijk op de hoogte te worden gesteld dat er wordt verrekend en dient deze een volledige specificatie van de verrekende kosten te ontvangen.
Gemeenten kunnen voor de verhuur van woningen in bepaalde wijken een vergunning verplicht stellen. Deze vergunning kan worden geweigerd indien de betreffende ruimte niet bestemd is als woon- of verblijfsruimte. Weigeren is ook mogelijk als de verhuurder in de voorgaande acht jaar een sanctie opgelegd heeft gekregen wegens schending van de norm van goed verhuurderschap.
De gemeente kan ook een of meer van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning voor de verhuur van woonruimte:
De verantwoordelijkheid voor de handhaving van de Wet goed verhuurderschap ligt bij de gemeentelijke toezichthouders. Om deze handhaving te vergemakkelijken zijn gemeenten verplicht om een meldpunt in te richten waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld. De regering zal nog nadere regels geven over welke persoonsgegevens deze meldpunten mogen verwerken en hoe lang deze gegevens mogen worden bewaard.
Het zich niet houden aan de regels voor goed verhuurderschap kan leiden tot intrekking van de verhuurvergunning, een last onder dwangsom om de overtreding ongedaan te maken en/of een boete die kan oplopen tot 90.000 euro voor een herhaalde overtreding. Daarnaast kan de verhuurder na twee overtredingen in vier jaar verplicht worden om het beheer van de woon- of verblijfsruimte over te dragen aan een beheerder. De gemeente kan de kosten van dit beheer op de verhuurder verhalen.
Heeft u vragen over de nieuwe regels van de Wet goed verhuurderschap? Of wilt u bijvoorbeeld dat wij een protocol voor de toewijzing van woonruimte voor u opstellen? Ook bij andere vragen en geschillen over vastgoed- of huurkwesties zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op:
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.
