Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55In veel huurovereenkomsten wordt een voorkeursrecht opgenomen. Dit houdt in dat de verhuurder bij verkoop verplicht is het pand als eerste aan te bieden aan de huurder. Het is belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de koopprijs, de mogelijkheid van financieringsvoorbehoud en het opnieuw aanbieden aan de huurder bij voordeliger voorwaarden. Het voorkeursrecht vervalt in beginsel als het pand van eigenaar wisselt. Indien de verhuurder het voorkeursrecht schendt, kan de huurder nakoming of schadevergoeding vorderen.
Een voorkeursrecht – ook wel recht van eerste koop – in een huurovereenkomst houdt in dat de huurder als eerste de gelegenheid moet krijgen om het gehuurde te kopen als de verhuurder zijn onroerend goed wil verkopen. De aanbiedverplichting om het eerst aan te bieden aan de huurder geldt alleen op het moment dat de verhuurder daadwerkelijk wil overgaan tot verkoop. Voor die tijd heeft de huurder niets aan zijn voorkeursrecht. Slaat de huurder het aanbod af, dan is de verhuurder (in beginsel) vrij om het pand aan een derde te verkopen.
Het voorkeursrecht moet niet verward worden met een koopoptie of recht op koop. Dat is een veel sterker recht en wordt soms ook opgenomen in huurovereenkomsten. De koopoptie is op zich al een onherroepelijk aanbod van de verhuurder aan de huurder. Dat wil zeggen dat de koper enkel nog akkoord hoeft te gaan – “ja” zeggen – om de koopovereenkomst te sluiten.
De tekst van een voorkeursbeding varieert in de praktijk heel erg in lengte, van een paar regels tot één of twee A4’tjes. Het gevaar bij korte varianten is al snel dat de opgenomen bepalingen te onduidelijk of vaag zijn geformuleerd. Dat leidt tot problemen op het moment dat het pand al aan een derde is verkocht. Het is in ieder geval belangrijk voor partijen dat zij bij het vastleggen van het voorkeursrecht afspraken maken over onder andere:
Bij een voorkeursrecht kan van te voren een koopprijs worden bepaald, maar dat hoeft niet. Een veel voorkomende regeling is dat de koopprijs wordt bepaald door drie (onafhankelijke) deskundigen (c.q. taxateurs) of dat de koopprijs wordt vastgesteld op de jaarlijkse huurprijs vermenigvuldigd met een bepaalde factor.
Bij het voorkeursrecht kunnen partijen ook een financieringsvoorbehoud overeenkomen. Als de huurovereenkomst niet de mogelijkheid biedt om het aanbod onder voorbehoud van financiering te accepteren en de huurder aanvaardt vervolgens het voorkeursrecht onder vermelding van financieringsvoorbehoud, dan is vanwege het stellen van een voorwaarde door de koper het aanbod van de verkoper nog niet aanvaard. Aanbod en aanvaarding wijken namelijk van elkaar af. Het is dan de vraag of de verhuurder bereid is om alsnog te akkoord gaan met een financieringsvoorbehoud.
Indien is afgesproken dat de verhuurder ‘het gehuurde zal aanbieden onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden’ is het wel mogelijk het aanbod te aanvaarden met een financieringsvoorbehoud, mits het in de markt gebruikelijk is om een voorbehoud van financiering te maken. De ‘overige voorwaarden’ dienen namelijk ook marktconform te zijn.
In het voorkeursbeding kunnen partijen overeenkomen dat de verhuurder het pand niet mag aanbieden aan derden tegen voordeligere condities dan zijn aanboden aan de huurder. In dat geval dient de verhuurder, voordat hij het pand tegen gunstiger voorwaarden wil aanbieden aan een derde, het pand eerst weer tegen die gunstiger condities aan te bieden aan de huurder. Dit voorkomt dat de verhuurder het voorkeursrecht zou kunnen omzeilen door het pand voor een te hoge prijs aan te bieden aan huurder om het vervolgens voor een lagere – maar hogere dan het tegenbod van de huurder – prijs te verkopen aan een derde.
Het uitgangspunt in het huurrecht is dat bij verkoop de verplichtingen van de (voormalig) verhuurder overgaan op de nieuwe verhuurder, in de volksmond: “koop breekt geen huur”. Dit geldt echter alleen voor bepalingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het voorkeursrecht valt hier in beginsel niet onder, waardoor de aanbiedverplichting niet overgaat op de nieuwe eigenaar.
Hierop is één uitzondering mogelijk. Als de huurder kan aantonen dat hij in verband met het overeengekomen voorkeursrecht een specifieke vergoeding betaalt die vooruitloopt op latere verwezenlijking ervan. Dat is bijvoorbeeld het geval bij huurkoop, de huursom omvat dan immers ook deelbetalingen van de koopsom.
Het kan voorkomen dat niet het pand wordt verkocht, maar de aandelen van de rechtspersoon die eigenaar is van het pand. Het voorkeursrecht geldt (in beginsel) ten aanzien van het pand en niet op de verkoop van aandelen. Wel is het mogelijk om in de huurovereenkomst te bepalen dat het voorkeursrecht verder strekt dan slechts de verkoop van het pand. Om discussie te voorkomen is het aan te raden om expliciet de verkoop van aandelen te regelen in het voorkeursbeding.
Indien het voorkeursrecht van de huurder is geschonden, kan deze nakoming of schadevergoeding vorderen van de oorspronkelijke eigenaar.
Nakoming van de aanbiedverplichting kan alleen als het pand nog niet is verkocht en geleverd. Bijvoorbeeld als de huurder merkt dat de verhuurder geen aanbod heeft gedaan maar wel onderhandelt met een derde partij. De huurder kan dan het voorkeursbeding inroepen en vorderen dat de verhuurder alsnog een aanbod doet en eerst met hem in onderhandeling treedt over de verkoop.
Als het pand al is geleverd aan de derde, dan kan de huurder slechts schadevergoeding vorderen van de eerdere verhuurder. De oorspronkelijke verhuurder kan immers niet meer zijn aanbiedverplichting nakomen. De huurder moet wel aantonen dat hij in staat was van het voorkeursrecht gebruik te maken en dat hij schade heeft geleden doordat de verhuurder de aanbiedingsplicht niet is nagekomen.
Onder omstandigheden heeft de huurder ook tegenover de derde een vordering en kan zelfs eisen dat de derde het pand alsnog voor de marktwaarde moet aanbieden aan de huurder. Hiervoor gelden echter hoge eisen. Zo moet de derde niet alleen weten dat er een voorkeursrecht bestond maar ook de verhuurder uitdrukkelijk hebben gestimuleerd dat recht te negeren.
Wilt u meer informatie over het voorkeursrecht? Wilt u dat Russell Advocaten een voorkeursrechtbeding opstelt? Neem contact op met ons:
De huurder van woon- of winkelruimte heeft huurbescherming. Regelmatig doen ook partijen die géén huurovereenkomst hebben gesloten een beroep op huurbescherming. Kan dat?
Banken kunnen het bedrag dat zij in een bankgarantie garanderen niet meer verhalen op de boedel wanneer de huurder failliet gaat. Welke gevolgen heeft dit voor verhuurders en huurders?
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
