Vastgoed: Winkelpand ingestort, wat nu?

Gebrekenregeling

Of de schade door de huurder of de verhuurder moet worden hersteld, wordt geregeld door de gebrekenregeling, één van de kernwaardes in de huurbescherming. Een gebrek moet door de verhuurder worden hersteld als:

• het niet aan de huurder is toe te rekenen;
• het een staat of eigenschap van het gehuurde is, waardoor dit de huurder niet  het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort.

Gebreken zijn bijvoorbeeld: een lekkend dak, een defecte cv-ketel of langdurige slechte bereikbaarheid.

Wat houdt de gebrekenregeling in?

Is sprake van een gebrek als bedoeld in de gebrekenregeling, dan moet de huurder dit melden aan de verhuurder. De huurder kan verlangen dat de verhuurder dat gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Voldoet de verhuurder niet aan dat verzoek, dan mag de huurder het gebrek zelf herstellen. Dit kan bijvoorbeeld door een aannemer in te schakelen. De huurder mag de redelijke herstelkosten verrekenen met de huur. Ook kan de huurder vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Indien de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek kan de huurder zelfs vorderen dat zijn schade door de verhuurder wordt vergoed.

De gebrekenregeling is niet van toepassing als het gebrek door de huurder is veroorzaakt of voor zijn rekening komt. Dat is bijvoorbeeld het geval als een waterleiding springt door bevriezing. De huurder is namelijk verplicht om bevriezing van waterleidingen te voorkomen. Komt de huurder die verplichting niet na, dan is hijzelf aansprakelijk voor de schade en kan de verhuurder de huurder daarop aanspreken.

Voor woonruimte is de gebrekenregeling dwingend recht. Verhuurder en huurder kunnen daar dus niet van afwijken. Voor andere ruimten, zoals winkels en kantoren, kunnen partijen in het huurcontract afspreken dat bepaalde gebreken niet onder de gebrekenregeling vallen.

Als het gehuurde tenietgaat

Stort het gehuurde in of wordt het door brand (grotendeels) verwoest, dan heeft de huurder daarvan ook geen huurgenot meer. Als herstel van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven van de verhuurder vergt, kunnen beide partijen de huur tussentijds beëindigen.

Die tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bestaat echter niet als het tenietgaan van het gehuurde door de huurder of een door hem ingeschakelde partij is veroorzaakt. Als de aannemer van huurder Pearle in Den Bosch het instorten van het pand heeft veroorzaakt – wat (nog) niet vast staat – dan kan de huur niet zomaar worden opgezegd. Bovendien is Pearle dan tegenover de verhuurder aansprakelijk voor de schade, waaronder de gederfde huurpenningen. Waarschijnlijk wordt dit een verzekeringskwestie, waarbij (de verzekeraar van) Pearle wellicht zijn schade kan verhalen op (de verzekeraar van) de aannemer. Nog ingewikkelder wordt de zaak wanneer zou blijken dat de aannemer door Pearle juist is ingehuurd om een bestaand gebrek te herstellen.

Conclusie

Als het gehuurde gebreken vertoont en de huurder niet (meer) het verwachte huurgenot verschaft, dan kan de huurder herstel verlangen en eventueel huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Dat gaat allemaal niet op als de gebreken aan de huurder zijn toe te rekenen. In dat geval is de huurder zelf aansprakelijk tegenover de verhuurder.

Gerelateerde publicaties