Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Verhuurders hebben bij faillissement van de huurder van winkelruimte de mogelijkheid om versneld de huur op te zeggen en op zoek te gaan naar een andere huurder. Kan een verhuurder na die opzegging nog geconfronteerd worden met een indeplaatsstelling en dus met een vervangende huurder waar hij niet om heeft gevraagd?
De verhuurder heeft een voorrangspositie in het faillissement van de huurder, de huurpenningen zijn een boedelschuld. De verhuurder heeft daar echter niets aan als de boedel leeg is. Om niet opgescheept te blijven met een huurder die de huur niet kan betalen, mag de verhuurder de huur opzeggen met een opzegtermijn van hooguit 3 maanden in plaats van de normale termijn van minimaal 1 jaar. Vooral op A-locaties kan dit voor de verhuurder aantrekkelijk zijn om snel van de insolvente huurder af te komen. Daarna kan deze een lucratieve huurovereenkomst sluiten met een nieuwe huurder. De verhuurder moet zich echter realiseren dat hij deze afloop niet helemaal zelf in de hand heeft.
Na een faillissement – maar ook daarvoor in het kader van een zogenaamde pre-pack (een doorstart die al voor faillissement wordt ingezet) – zal de curator doorgaans proberen om een partij te vinden om de onderneming over te nemen en voort te zetten. Lukt dat, dan kan de curator gebruik maken van de regeling voor indeplaatsstelling.
Bij indeplaatsstelling verkoopt de huurder van een winkelruimte of horecabedrijf zijn bedrijf of de hele keten aan een derde inclusief de lopende huurovereenkomst(en). Die derde zet vervolgens het bedrijf in het gehuurde voort. Als de verhuurder niet wil meewerken, kan de huurder een rechterlijke machtiging vragen om de koper in zijn plaats te stellen.
In beginsel eindigt de huur na de opzegging wegens faillissement en is de verhuurder verlost van de insolvente huurder. De rechter kan echter oordelen dat de curator en de boedel een zo zwaarwichtig belang hebben bij verkoop met indeplaatsstelling, dat de verhuurder geen gebruik mag maken van zijn opzeggingsbevoegdheid en indeplaatsstelling moet toestaan. Ook als dat verzoek pas tijdens de opzegtermijn of in de ontruimingsprocedure ter tafel komt.
De verhuurder wiens huurder failliet gaat, zal de huur opzeggen wanneer geen huurinkomsten meer te verwachten zijn. Zodra de curator echter een kredietwaardige opvolger heeft gevonden, gaat dat argument niet automatisch meer op. Dan kan de rechter besluiten om de indeplaatsstelling voorrang te geven.
Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen via onderstaand formulier of ons bellen (020 – 301 55 55):
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.
