Vastgoed: 3 verschillen tussen renovatie en onderhoud bij huur

Renovatie of groot onderhoud is niet hetzelfde als onderhoud. En dat kan grote gevolgen hebben, bijvoorbeeld voor de huurprijs van uw winkel. Bij renovatie mag de huur wel verhoogd worden of zelfs opgezegd worden, maar bij gewoon onderhoud niet.

Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.

Wat is het verschil tussen renovatie en onderhoud?

Renovatie wordt in de volksmond wel groot onderhoud genoemd. Juridisch zijn renovatie en onderhoud echter niet hetzelfde en dit onderscheid kan grote gevolgen hebben voor huurders en verhuurders van alle soorten onroerend goed. Er is pas sprake van renovatie als de werkzaamheden worden uitgevoerd met het doel om het huurgenot voor de huurder te verbeteren, bijvoorbeeld door een woning te isoleren en te voorzien van dubbelglas. Het wooncomfort wordt dan groter. Ook als een oud winkelpand wordt gesloopt en vervangen door een nieuw winkelpand, kan sprake zijn van renovatie. Vervangt de verhuurder echter een kapotte enkele ruit door dubbel glas, dan is in beginsel sprake van onderhoud. Die werkzaamheid is er immers (primair) op gericht om een gebrek te verhelpen en niet om het wooncomfort van de huurder te verbeteren.

Welke gevolgen heeft het onderscheid tussen renovatie en onderhoud?

1) Een woningverhuurder kan bij renovatie een huurprijsverhoging in rekening brengen. Daartoe moet de verhuurder een redelijk voorstel doen aan de huurder. De huurder kan de redelijkheid van het voorstel door de rechter laten toetsen. Onderhoud mag niet worden doorberekend in de huurprijs. De onderhoudskosten worden geacht al te zijn meegenomen in de huurprijs. Echter, een deel van het onderhoud is de verantwoordelijkheid van de huurder.

2) Bij renovatie kan de huurder aanspraak maken op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. De huurder heeft recht op een tegemoetkoming in die kosten, dus niet op een vergoeding van alle kosten voor verhuizen en inrichten. Bij onderhoud hoeft de verhuurder niets te betalen aan de huurder. De huurder moet de verhuurder gelegenheid bieden om het onderhoud uit te voeren.

3) Renovatie kan bovendien een reden zijn voor huurbeëindiging, namelijk als de renovatie zo ingrijpend is dat renovatie redelijkerwijs niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een winkelruimte na de renovatie verdwijnt, omdat het winkelcentrum geheel opnieuw wordt ingedeeld of het pand een andere bestemming krijgt. Ook als renovatie in beginsel wèl kan met voortzetting van de huurovereenkomst, maar de huurder het hiervoor bedoelde redelijke voorstel van de verhuurder niet accepteert, kan dat voor de verhuurder een grond zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.

Conclusie

De drie juridische verschillen tussen renovatie en onderhoud zijn dus:

• huurprijsverhoging mogelijk (renovatie) of niet (onderhoud);
• aanspraak op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten (renovatie) of niet (onderhoud);
• een mogelijke grond voor huurbeëindiging (renovatie) of niet (onderhoud).

Actie

• Controleer of sprake is van onderhoud of renovatie:
  • Bij onderhoud hoeft u als huurder geen huurprijsverhoging te accepteren.
  • Bij renovatie kunt u als verhuurder de huurprijs verhogen en komt u als huurder mogelijk in aanmerking voor een tegemoetkoming in uw kosten.
• Controleer bij onderhoud voor wiens rekening dit komt. Neem hiervoor zo nodig contact op met een jurist.

Meer informatie

Heeft u vragen over onderhoud of renovatie of andere vragen over uw vastgoed? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen via onderstaand formulier of ons bellen (020 – 301 55 55):