Tijdelijke verhuur van woonruimte wordt weer ingewikkeld

Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?

Niet langer aparte regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte

De Eerste Kamer heeft de Wet vaste huurcontracten aangenomen. De datum van inwerkingtreding van deze wet is nog niet bekend, maar dit zal waarschijnlijk 1 juli 2024 worden. De wet geldt dan per direct voor nieuwe huurcontracten. Bestaande tijdelijke huurcontracten blijven geldig.

Door de nieuwe wet – in feite herstel van de situatie voor 1 juli 2016 – zullen huurders weer meer vastigheid krijgen, zo is de verwachting. Het is namelijk gebleken dat de tijdelijke huurcontracten niet hebben gezorgd voor een verbetering van de positie van huurders door meer doorstroming op de huurmarkt. In plaats daarvan is de onzekerheid voor huurders toegenomen, doordat zij vaak al na twee jaar een nieuwe woning moeten zoeken op een overspannen woningmarkt.

Met de Wet vaste huurcontracten gaan voor het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte weer dezelfde regels gelden als voor beëindiging van huur voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat de huur niet meer eindigt op de overeengekomen einddatum, maar dat het beëindigen van de huur slechts in een beperkt aantal gevallen mogelijk is. Het sluiten van een huurcontract voor bepaalde tijd heeft hierdoor geen meerwaarde meer.

Beëindigen huur woning

De verhuurder kan de verhuur van een woning alleen beëindigen indien de huurder daarmee instemt. Stemt de huurder niet in, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter zal een vordering om de huurovereenkomst te beëindigen alleen toewijzen als een van de volgende gronden voor opzegging van toepassing is:

1. De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
2. De verhuurder heeft de woonruimte tijdelijk verhuurd en deze wil in de woning terugkeren, op grond van de diplomatenclausule. N.B. Tijdelijke verhuur op grond van de diplomatenclausule is alleen mogelijk als wordt voldaan aan de voorwaarden van (1) zelfbewoning voorafgaand aan de verhuur en (2) verblijf in het buitenland tijdens de verhuur. Is een van beide niet het geval dan kunt u geen gebruik maken van de diplomatenclausule.
3. De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. Hieronder valt ook renovatie of sloop van de woning, maar uitdrukkelijk niet het verkopen van de woning. Ook beëindiging omdat de huurder niet meer voldoet aan de voorwaarde voor een doelgroepencontract valt hieronder. Wel geldt als voorwaarde dat de huurder in staat moet zijn om andere passende woonruimte te vinden. Dat dit zo is moet de verhuurder kunnen bewijzen.
4. De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte.
5. De woonruimte heeft volgens het bestemmingsplan niet de bestemming “wonen” en de verhuurder wil het gebruik van het pand wijzigen om de bestemming uit het bestemmingsplan te kunnen realiseren.
6. De verhuurder verhuurt onzelfstandige woonruimte en heeft meer belang bij het beëindigen van deze verhuur dan de huurder heeft bij voortzetting van de huur.
7. De woonruimte is een flexwoning en de omgevingsvergunning op grond waarvan de ruimte voor wonen mag worden gebruikt verloopt.
8. Kinderen van wie beide ouders zijn overleden mogen indien zij minstens 16 jaar oud zijn, maar nog geen 28 jaar oud, de huur van de ouders overnemen. Op het moment dat het oudste kind 28 jaar wordt kan de verhuurder om die reden de huur opzeggen, mits er andere passende woonruimte beschikbaar is.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur die eindigt na een periode van twee jaar of minder blijft wel mogelijk bij enkele specifieke doelgroepen. Volgens een voorgestelde regeling worden dit:

1. studenten uit een andere gemeente of uit het buitenland;
2. huurders die vanwege dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders moeten wonen (wisselwoning);
3. woningzoekenden met een urgentieverklaring;
4. huurders die huren op basis van een tweede-kans-huurovereenkomst;
5. wezen en nabestaanden die niet blijvend de huurovereenkomst van de overleden huurder kunnen overnemen;
6. gescheiden ouders;
7. huurders die tijdelijk werken op de Waddeneilanden en daar een woning huren;
8. vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.

Verhuur tegen leegstand

Ook het tijdelijk verhuren van leegstaande woningen (anti-kraak) of woningen die in de verkoop staan blijft mogelijk. Vanaf 1 juli 2024 mag de rechter ook de huur beëindigen als het gaat om een particuliere verhuurder die de eigen woning heeft verhuurd en deze wil verkopen. Het gaat dan met name om de situatie van mensen die voor het eerst samen gaan wonen en hun oude woning nog achter de hand willen houden. Voorwaarde is wel dat deze beëindigingsgrond in de huurovereenkomst is opgenomen en dat de verhuur niet meer dan twee jaar heeft geduurd (samenwonersclausule).

Doelgroepencontracten

Voor arbeidsmigranten werkt de regering aan een doelgroepencontract. Bij een doelgroepencontract kan de verhuurder ook de huur opzeggen wegens dringend eigen gebruik indien de huurder niet meer aan de voorwaarden voldoet. Bijvoorbeeld bij een jongerencontract is dat het geval als de huurder bij het aflopen van het huurcontract 28 jaar of ouder is. Ook bij verhuur aan studenten blijft de mogelijkheid bestaan om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurder niet langer ingeschreven is aan een onderwijsinstelling.

Advocaat vastgoed en huur

Heeft u vragen over de nieuwe wetgeving? Wilt u weten wat nog de mogelijkheden zijn voor tijdelijke huurcontracten? Of dat wij een huurcontract voor u opstellen? Ook bij geschillen over de beëindiging van huur en andere kwesties over vastgoed en huur zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op: