Retail: Huurverlaging: nee heb je, ja kun je krijgen

Huurprijsverlaging is één van de pijlers van het reddingsplan voor V&D. Ook de Retailagenda van het Ministerie van Economische Zaken stelt dat marktconforme huren de kwaliteit van winkelgebieden ten goede zullen komen. Hoe is huurprijsverlaging juridisch mogelijk?

Vóór aanvang van de huur voor winkelruimte komen huurder en verhuurder een huurprijs overeen die zij vastleggen in de huurovereenkomst. Gedurende de vastgelegde huurtermijn (vaak 5 of 10 jaar) wordt die huurprijs hooguit geïndexeerd. Daarna kunnen partijen eventueel via de rechter een huurprijsaanpassing afdwingen als de huurprijs uit de pas loopt met huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimte in de omgeving.

Mogelijkheden bij dreigend faillissement

Maar wat nu als de huurder failliet dreigt te gaan en de huisvestingskosten direct moeten worden verminderd? De huurder heeft in dit geval geen juridische hulpmiddelen. Voor huurprijsaanpassing is de huurder dus helemaal afhankelijk van instemming van de verhuurder. Of de verhuurder de huurder te hulp wil schieten – zoals in het geval van V&D – is van vele factoren afhankelijk. Daartoe behoren bijvoorbeeld: de (potentiële) aantrekkingskracht van de winkelformule; de verhuurbaarheid van de winkelruimte; de beschikbaarheid van alternatieve huurders; de financiële situatie van de huurder, etc. Uiteindelijk maakt de verhuurder een afweging. Hierbij zal hij het rendement dat de huidige huurder nog kan opleveren, met of zonder huurverlaging, afzetten tegen het rendement dat andere huurders kunnen bieden.

Naarmate de huurder – ondanks een slechte financiële situatie – een sterkere marktpositie heeft en/of een winkelruimte minder verhuurbaar is aan een andere partij, zal de verhuurder meer genegen zijn om in te stemmen met huurverlaging. Marktmacht kan echter niet onbeperkt worden uitgebuit. Zo slaagde Albert Heijn er niet in om Peijnenburg reuze ontbijtkoeken te laten leveren die de grootgrutter om klanten te trekken onder de inkoopprijs wilde verkopen.

Actie

Nu er relatief veel leegstand van winkelruimte is, staan de huurprijzen onder druk. Hierdoor is de onderhandelingspositie van huurders – met name van minder gangbare winkelruimte – versterkt. Als u hoge huisvestingslasten heeft kunt u de volgende acties ondernemen:

• Vraag huurprijsherziening tegen het einde van de huurperiode.
• Ga met de verhuurder in gesprek over verbetering van de huurprijs en andere huurvoorwaarden (kortere huurtermijnen, investeringen in het winkelcentrum, etc.).
• Overweeg en bespreek een (gedeeltelijke) omzethuur waardoor u als huurder in mindere tijden minder kwetsbaar bent en partijen samen delen in een verbeterd rendement van de winkel.

Meer informatie

Wilt u meer weten over uw mogelijkheden om de huurprijs van uw winkelvastgoed aan te passen of hebt u andere retail- of huurgerelateerde vragen? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. U kunt contact met ons opnemen via onderstaand formulier of ons bellen (020 – 301 55 55):