Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Verhuurders moeten voortaan huurachterstanden melden bij de gemeente. Het niet-nakomen van deze verplichting kan voor de rechter reden zijn om het huurcontract niet te ontbinden en de woning niet te laten ontruimen. Zelfs als de huurder meer dan drie maanden geen huur betaald heeft.
Voorheen achtte de rechter een huurachterstand van drie maanden vaak voldoende om een huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Deze vuistregel is inmiddels achterhaald. Nieuwe wetgeving geeft verhuurders meer verplichtingen bij het incasseren van achterstallige huurpenningen. Als de verhuurder niet voldaan heeft aan deze verplichtingen, wordt een vordering tot ontbinding en ontruiming minder snel toegewezen.
Bij een huurachterstand van meerdere maanden kan een verhuurder bij de rechter vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het gehuurde ontruimd. Alleen de rechter heeft namelijk het recht om een huurovereenkomst te ontbinden, op enkele kleine uitzonderingen na.
De rechter toetst een vordering tot ontbinding aan artikel 6:265 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt dat ontbinding van een overeenkomst mogelijk is in geval van een tekortkoming (in dit geval: het niet betalen van de huur), “tenzij de tekortkoming (…) de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”. De rechter moet hierbij dus de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Hij wijst de vordering toe als het belang van de verhuurder bij ontbinding zwaarder weegt dan het belang van de huurder om in de woning te kunnen blijven. Dat was al niet snel het geval, maar de drempel lijkt nu nog hoger te liggen.
Op 1 januari 2021 is namelijk het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) in werking getreden. Dit Besluit staat een vordering tot ontbinding en ontruiming mogelijk in de weg. Het Besluit geeft namelijk een meldingsplicht aan verhuurders van woningen. Het doel van deze meldingsplicht is dat schuldenproblematiek vroegtijdig kan worden herkend en dat mensen met schulden snel kunnen worden geholpen.
Het Besluit is een uitwerking van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Deze wet verplicht gemeenten om zelf initiatief te nemen bij inwoners met schulden. Om dit initiatief te kunnen nemen, moet de gemeente wel op de hoogte zijn van de schulden bij de inwoners. De melding zorgt hiervoor. Door deze regeling worden huisuitzettingen mogelijk voorkomen, terwijl de verhuurder toch de betalingsachterstand geheel of gedeeltelijk kan innen.
In geval van een huurachterstand dient een verhuurder deze te melden bij de gemeente. Voordat hij de melding doet, moet de verhuurder eerst nog een aantal stappen ondernomen hebben:
Pas na deze stappen mag de verhuurder melding maken van de huurachterstand bij de gemeente.
Op het niet melden staat geen sanctie. De verhuurder behoudt het recht om ontbinding van de huurovereenkomst te verzoeken bij de rechter. De rechter zal het niet-melden wel gaan betrekken bij de afweging of de ontbinding en het ontruimen van het gehuurde te rechtvaardigen is. Zo wees de rechter te Roermond onlangs een vordering tot ontruiming af, (mede) omdat de verhuurder geen melding in de zin van het Besluit had gemaakt bij de gemeente.
Verhuurders doen er dus verstandig aan om een informatiebrief te versturen waarin wordt voldaan aan de vereisten van het Besluit en bij geen reactie melding te doen bij de gemeente. Het niet-melden kan door de rechter meegenomen worden in de belangenafweging met mogelijk afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming tot gevolg. De melding kan in sommige gevallen tot gevolg hebben dat (na ongeveer 12 weken) een traject voor schuldhulpverlening zal worden gestart. De verhuurder doet er echter goed aan niet te wachten tot er duidelijkheid is over het resultaat van de melding en zijn vordering tot ontbinding en ontruiming niet te lang op de plank te laten liggen.
Heeft u vragen of wenst u advies met betrekking tot een niet betalende huurder? Of heeft u andere vragen over vastgoed en huur? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Gebouwen kunnen tijdloos zijn, maar eens in de zoveel tijd zullen er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om verval te voorkomen. Huurder en verhuurder hebben verschillende rechten en plichten al naar gelang de werkzaamheden zijn aan te merken als renovatie of (dringend) onderhoud.
