Huur/verhuur: Bieden bankgaranties verhuurder nog garantie?

Banken kunnen het bedrag dat zij in een bankgarantie garanderen niet meer verhalen op de boedel wanneer de huurder failliet gaat. Welke gevolgen heeft dit voor verhuurders en huurders?

De bankgarantie als vorm van zekerheid

Het is bij huurovereenkomsten gebruikelijk dat de huurder zekerheid biedt voor de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. Bij zakelijke huurrelaties wordt vaak gebruik wordt gemaakt van bankgaranties. Een bankgarantie is een overeenkomst tussen de bank en de verhuurder. Betaalt de huurder niet? Dan betaalt de bank de vordering van de verhuurder. De bank die de bankgarantie stelt, verlangt van de huurder een contra-garantie, die de huurder ertoe verplicht om bedragen die de bank uit hoofde van de bankgarantie heeft uitbetaald, terug te betalen.

Huurder failliet en de bankgarantie dan?

Als een huurder failliet gaat, dan wordt de lopende huur een boedelschuld, die met voorrang wordt betaald. De curator en de verhuurder kunnen de huur wel tussentijds opzeggen. De verhuurder blijft dan vaak zitten met leegstandschade, die de huurder volgens de huurovereenkomst zou moeten vergoeden. Daarvoor kan de verhuurder de bankgarantie aanspreken. Als gevolg van ontwikkelingen in de jurisprudentie, zullen verhuurders na het faillissement van de huurder echter weinig zekerheid meer kunnen ontlenen aan de bankgarantie.

De Hoge Raad heeft namelijk in 2013 geoordeeld dat de boedel niet mag worden benadeeld door het uitwinnen van een bankgarantie, bijvoorbeeld door de claim op de contra‑garantie. Banken hebben daarna de inhoud van de bankgarantie zodanig aangepast dat zij de bankgarantie niet hoeven uit te betalen wanneer zij het bedrag niet kunnen claimen onder de contra-garantie.

Verweert de curator zich niet tegen de claim van de bank op de contra‑garantie, dan kon de curator het door de bank uitbetaalde en van de boedel geïncasseerde bedrag proberen terug te vorderen van de verhuurder. Die route is nu ook afgesneden door de Hoge Raad. De curator zal zijn vordering dus moeten verhalen op de bank. Het gevolg is dat de banken – nu zij geen mogelijkheid meer hebben om de contra-garantie op de boedel te verhalen – de bestaande bankgaranties opnieuw zullen gaan aanpassen.

Wanneer de bankgarantie afhankelijk is van de mogelijkheid tot inwinnen van de contra-garantie, zal de verhuurder de vordering van zijn leegstandsschade voortaan ‘gewoon’ bij de curator moeten indienen. Het is dan nog maar de vraag of deze schade ooit (volledig) vergoed zal worden. In tegenstelling tot de huur wordt deze vordering namelijk niet met voorrang betaald.

En nu?

De formulering van de bankgarantie wordt een extra punt van discussie tussen huurder en verhuurder. Verhuurders zullen de bankgarantie niet afhankelijk willen laten zijn van de contra-garantie van de (boedel van de) huurder, terwijl banken en huurders na het faillissement van de huurder niet met schade of aansprakelijkheid willen blijven zitten.

Een waarborgsom gestort bij de verhuurder, biedt de verhuurder de meeste zekerheid. De vraag is of de huurder daartoe bereid is, omdat hij die waarborgsom verliest als de verhuurder failliet gaat.

Meer informatie

Wilt u meer weten over bankgaranties of andere vormen van zekerheid? Bijvoorbeeld over het bedrag van de waarborgsom of de terugbetaling daarvan? Heeft u andere vragen over huurovereenkomsten? Neem dan contact met ons op: