Huur/verhuur: Te late huuropzegging niet altijd fataal

U bent te laat met het opzeggen van de huur. Zit u dan onherroepelijk vast aan de nieuwe huurtermijn die bij winkelvastgoed soms vijf jaar kan zijn?

Een huurovereenkomst moet tijdig worden opgezegd. De opzegtermijnen staan in de wet of in de huurovereenkomst. Een opzegging die te laat is, kan zijn doel missen, zodat de huur (soms nog jaren) gewoon doorloopt. Maar onder omstandigheden kan een te late opzegging toch nog tijdig worden geacht. Wanneer is een te late opzegging toch nog geldig?

Termijnoverschrijding

Bij opzegging van een huurovereenkomst moet een opzegtermijn in acht worden genomen. De opzegtermijn biedt de ontvanger van de opzegging de gelegenheid om een vervangende huurder of een vervangende ruimte te vinden.

Wettelijke termijn

De wettelijke termijn voor opzegging van een huurovereenkomst is:

• bij woonruimte:
  • voor de huurder: niet korter dan 1 maand (tenzij korter is overeengekomen) en niet langer dan 3 maanden;
  • voor de verhuurder: niet korter dan 3 maanden, plus 1 maand voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, met een maximum van 6 maanden (tenzij langer is overeengekomen);

• bij 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca):
  • voor huurder en verhuurder: minimaal 1 jaar;

• bij 230a-ruimte (kantoren en overige bedrijfsruimte):
  • voor huurder en verhuurder: ten minste 1 maand (voor zover opzegging is vereist).

Te laat. Wat nu?

In onze praktijk en uit de rechtspraak blijkt dat huurders en verhuurders toch met enige regelmaat te laat zijn met een huuropzegging. Als de ontvanger van de opzegging vervolgens vasthoudt aan verlenging van de huur, zal de rechter moeten beoordelen of de huur – hoewel de opzegging te laat is – daadwerkelijk eindigt. Daarbij maakt de rechter een afweging van de belangen van huurder en verhuurder.

Als de huurder de huur te laat heeft opgezegd, zal de rechter kijken of de verhuurder desondanks voldoende tijd heeft om een vervangende huurder te vinden, en hoeveel nadeel de huurder lijdt als de huur wordt verlengd. Daarbij zal de rechter onder andere letten op:

• de reden voor de termijnoverschrijding;
• de duur van de termijnoverschrijding in verhouding tot de duur van de opzegtermijn en de duur van de huurovereenkomst (een termijnoverschrijding wordt niet snel door de vingers gezien als de opzegging kort na het aangaan van de huur al had moeten worden verzonden);
• of de verhuurder voor het verstrijken van de opzegtermijn al wist of had moeten begrijpen dat de huurder de huur wilde beëindigen (bijvoorbeeld door uitlatingen van de huurder of doordat de huurder het gehuurde al niet meer bewoonde/exploiteerde);
• de financiële armslag van de huurder ten opzichte van de financiële armslag van de verhuurder.

Overige vormvoorschriften

Behalve dat een opzegging tijdig moet worden verzonden, gelden er nog meer vormvereisten waaraan de opzegging van een huurovereenkomst voor vastgoed moet voldoen:

• schriftelijk;
• per aangetekende post of deurwaardersexploot;
• tegen de einddatum of een voor betaling overeengekomen datum;
• en – voor verhuurders van woonruimte en 290-bedrijfsruimte – met vermelding van een wettelijke opzeggingsgrond.

In de huurovereenkomst kunnen nog andere afspraken zijn gemaakt.

Waarom deze voorwaarden?

De voorschriften waaraan een huuropzegging dient te voldoen, dienen verschillende doelen, bijvoorbeeld:

• de vermelding van de wettelijke opzeggingsgrond biedt de huurder gelegenheid om zich in rechte te verweren tegen de huuropzegging;
• verzending per deurwaardersexploot of aangetekende brief (met handtekening retour) verschaft de verzender een bewijs dat de ontvanger de opzegging heeft ontvangen en dat de opzegtermijn is nageleefd.

Wordt een vormvoorschrift geschonden, dan is dikwijls de vraag of en in hoeverre de andere partij daardoor in zijn belang wordt geschaad. Als de ontvanger – in relatie tot de belangen van de verzender en de ernst van de normschending – niet of nauwelijks in zijn belangen wordt getroffen, zal de rechter minder strikt vasthouden aan de vereisten.

Conclusie

Wie een huurovereenkomst wil beëindigen, doet er verstandig aan om de geldende (wettelijke en contractuele) opzegtermijn en vormvereisten in acht te nemen. Dat voorkomt discussies en onnodige procedures. Maar is een vormvereiste niet nagekomen, dan is de opzegging niet per definitie ongeldig. Een te late huuropzegging kan onder omstandigheden toch effect hebben en leiden tot huurbeëindiging.

Meer informatie

Wilt u weten welke opzegtermijn voor u geldt en wanneer u uiterlijk een huuropzegging moet versturen? Wilt u weten of uw huuropzegging voldoet aan de geldende vormvoorschriften? Of heeft u andere vragen over een huurovereenkomst? Neem dan contact met ons op: