Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Een verzoek om huurprijsverlaging is niet bij voorbaat kansloos. De huurder zal echter wel minstens moeten bewijzen dat het handhaven van de bestaande huurprijs onaanvaardbaar is. En zelfs als dat het geval is, zal de rechter ook de belangen van de verhuurder meewegen.
Soms heeft de huurder recht op een lagere huur en soms niet, zo blijkt uit twee recente uitspraken. Een verzoek is niet bij voorbaat kansloos, maar de huurder zal wel minstens moeten bewijzen dat het handhaven van de bestaande huurprijs onaanvaardbaar is. En zelfs als dat het geval is, zal de rechter ook de belangen van de verhuurder meewegen.
Dat een winkel of horecaruimte niet of slechts beperkt gebruikt kan worden vanwege de coronamaatregelen geldt als gebrek. De huidige algemene bepalingen bij de ROZ-modelovereenkomst voor huur van winkel- en horecaruimte sluiten uit dat een dergelijk gebrek reden is voor huurprijsvermindering.
In de zaak tussen huurder voetbalclub Vitesse en verhuurder Gelredome overwoog de Arnhemse kantonrechter echter dat deze maatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn, waarover in de huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt. Ondanks de uitsluitingsclausule zou er dus toch recht kunnen zijn op huurprijsverlaging. Maar dan moest Vitesse wel bewijzen dat handhaving van de huurprijs onaanvaardbaar was. Die horde bleek te hoog.
Vitesse gaf volgens de kantonrechter te weinig informatie over de eigen financiële situatie om te kunnen vaststellen dat betaling van de bestaande huurprijs onaanvaardbaar was. Zo werd wel aangegeven dat de inkomsten waren teruggelopen, maar niet of dit ook voor de uitgaven gold. Ook was niet duidelijk hoe het zat met de financiële reserves en reserveringen voor toekomstige verplichtingen. Tot slot merkte de rechter op dat in de periode waarvoor huurverlaging werd gevraagd (april-augustus) vanwege de zomerstop in het voetbal toch al weinig wedstrijden gespeeld zouden worden. Het inkomensverlies van Vitesse bleef dus beperkt.
Vitesse had daarom niet aangetoond dat betaling van de huurprijs onaanvaardbaar voor haar was. En zelfs al zou betaling voor Vitesse onaanvaardbaar zijn, dan moet ook nog het belang van de verhuurder worden meegerekend. Kortom: de deur staat wel op een kier voor huurders, maar zeker nog niet wijd open.
In een zaak voor de Rechtbank Noord-Nederland wist de huurder wel met succes een huurprijsverlaging te krijgen. Hier was een oude huurovereenkomst van toepassing, waarin de uitsluitingsclausule nog niet was opgenomen. Dat betekende dat sprake is van een gebrek dat recht kan geven op huurprijsvermindering. De verhuurder moest daarom akkoord gaan met het redelijke voorstel van de huurder om slechts 2/3 van de huurprijs te betalen.
Uit een latere uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat het voorstel van de huurder wel zeer redelijk was. Inmiddels is de norm dat bij een lockdown de huurder en verhuurder de gevolgen 50/50 moeten delen.
Wilt u meer weten over huurverlaging of andere mogelijkheden om uw bedrijf gezond door deze COVID-19-tijd te loodsen? Neem contact op met ons juridisch coronacrisisteam:
U kunt ons ook bellen via 020 – 301 55 55 of uw vraag stellen via het contactformulier.
Quarantaine, ontslag en dubbele diensten in de zorg maken het lastig om tijd of geld voor een nieuwe woning of nieuwe huurders te vinden. Daarom kan een tijdelijk huurcontract ook voor een korte tijd verlengd worden. Wat zijn de voorwaarden?
Huurprijsverlaging is één van de pijlers van het reddingsplan voor V&D en ook de Retailagenda van het Ministerie van Economische Zaken stelt dat marktconforme huren de kwaliteit van winkelgebieden ten goede zullen komen. Hoe is huurprijsverlaging juridisch mogelijk?
De maatregelen om het coronavirus in te dammen worden steeds strikter. Waar moet u als ondernemer en werkgever rekening mee houden? Met meer dan u denkt! Lees onze bijdrage in de nieuwsbrief voor het MKB.
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
