Huur bedrijfsruimte: huurtermijnen

Het grootste verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte is de minimale termijn van de huurovereenkomst. De langere huurtermijn voor 290-bedrijfsruimte geeft detailhandel en horeca meer tijd om hun investeringen terug te verdienen. Wat zijn de huurtermijnen voor de verschillende soorten bedrijfsruimte?

In deze blog geven wij de hoofdregels voor de termijnen die gelden voor het huren en verhuren van bedrijfsruimte. Met name bij 290-bedrijfsruimte zijn deze strikt. Op deze hoofdlijnen zijn uitzonderingen mogelijk.

Huurtermijnen 290-bedrijfsruimte

De huurtermijnen van 290-bedrijfsruimte zijn wettelijk vastgelegd. Zoals voor alle 290-regels mag hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij de rechter hiervoor toestemming geeft.

Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst 5 + 5 jaar duurt. Beide partijen zijn hieraan gebonden. Dus ook de huurder wiens belang de regeling vooral beschermt. Na afloop van de eerste termijn van vijf jaar wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Partijen mogen overeenkomen dat de eerste termijn langer dan vijf jaar is en de tweede termijn korter, mits beide termijnen samen de tien jaar volmaken. Bijvoorbeeld 7 + 3 jaar, maar niet 6 + 3 jaar. Voor een kortere eerste termijn is goedkeuring van de rechter nodig, die echter niet snel zal worden gegeven.

Beëindiging na de eerste termijn van vijf jaar is voor de verhuurder alleen mogelijk met toestemming van de rechter indien de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen of als sprake is van dringend eigen gebruik. Ook moet een opzegtermijn van minimaal een jaar in acht worden genomen. Voor opzegging tegen het einde van de tweede termijn (na tien jaar) is er meer ruimte. Ook dan geldt nog steeds een opzegtermijn van een jaar. Op de regels voor beëindiging van een huurovereenkomst voor 290- of 230a-bedrijfsruimte gaan wij in een volgende blog nader in.

Tussentijdse beëindiging

Tussentijdse beëindiging door een van de partijen is slechts bij uitzondering mogelijk:

• tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst,
• faillissement van een van beide partijen,
• onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening komen van degene die daarop een beroep doet,
• overlijden huurder.

Wel kunnen partijen met wederzijds goedvinden de huur beëindigen door middel van een beëindigingsovereenkomst. De instemming van de huurder moet duidelijk en ondubbelzinnig in de overeenkomst staan. Het is niet mogelijk om een dergelijke beëindiging al meteen in de huurovereenkomst op te nemen. Dat zou immers betekenen dat de wettelijke bescherming van de huurder wordt omzeild.

Ook is het mogelijk om een breakoptie of breekoptie voor alleen de huurder op te nemen. Hierbij heeft de huurder het recht om tussentijds tegen een of meer vooraf overeengekomen termijnen de huurovereenkomst op te zeggen. Dat kan bijvoorbeeld na drie jaar of iedere vijf jaar. Doordat de verhuurder niet de mogelijkheid heeft om op te zeggen wordt bij de breakoptie toch voldaan aan de wettelijke bescherming van de huurder.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Sluiten partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan gelden daarvoor ook de wettelijke termijnen van 5 + 5 jaar. Pas na tien jaar wordt het dan echt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarvoor een eigen opzegregeling kan worden overeengekomen.

Na tien jaar wordt de huurovereenkomst een contract voor onbepaalde tijd, tenzij een bepaalde tijd is overeengekomen. Dat kan al in de eerdere overeenkomst zijn gebeurd, bijvoorbeeld door een bepaling dat als de huur niet door een van beide partijen is opgezegd deze met een bepaalde termijn wordt verlengd. Er moet altijd worden opgezegd. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is er geen einde van rechtswege. De opzegtermijn is minimaal een jaar.

290-bedrijfsruimte: twee jaar of korter

Er is een speciale regeling die een huurovereenkomst van twee jaar of korter mogelijk maakt (art. 7:301 BW). Deze optie kan worden gebruikt als de huurder eerst wil testen of een bepaalde locatie wel geschikt is of als het gaat om een tijdelijk gebruik van een locatie, zoals een pop-up store of een vervangende locatie tijdens een grote verbouwing of in afwachting van vertraagde nieuwbouw. De wijze van beëindiging van de overeenkomst kan vrij worden gekozen. Is er niets geregeld dan geldt dat de overeenkomst aan het einde van de looptijd van rechtswege eindigt.

Bij huur voor twee jaar of minder is het ook mogelijk om zonder voorafgaande goedkeuring van de rechter ten nadele van de huurder af te wijken van dwingend recht. De artikelen 7:291-300 BW zijn niet van toepassing. De huurder heeft echter het recht om deze afwijkende bepalingen te vernietigen als de huurovereenkomst langer dan twee jaar duurt.

Verlenging van korte huur

Blijft de huurder na twee jaar met goedkeuring van de verhuurder het gehuurde gebruiken dan geldt weer het gewone regime voor huur van 290-bedrijfsruimte. De huurovereenkomst loopt dan op zijn vroegst af na vijf jaar, inclusief de eerste twee jaar. Willen partijen een langere termijn dan in totaal vijf jaar dan moeten zij voor afloop van de termijn van twee jaar een nieuwe overeenkomst sluiten. Deze moet tenminste vijf jaar duren, waarbij in dit geval de duur van de eerdere huurovereenkomst(en) niet meetelt, tenzij partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat deze periode wel wordt meegerekend. Dat kan bijvoorbeeld door de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst te antedateren op de ingangsdatum van de eerdere kortdurende huurovereenkomst.

Willen partijen verlengen met een kortere huurtermijn dan vijf jaar dan is daarvoor toestemming van de rechter nodig, tenzij de totale huurperiode niet langer is dan twee jaar wordt. Wordt de goedkeuring van de rechter niet op tijd gevraagd (voor afloop van de termijn van twee jaar) dan zal deze die niet geven en geldt dus het gewone 290-regime. Bepalend is hier het tijdstip van het verzoek. De goedkeuring kan ook nog worden gegeven als de termijn van twee jaar reeds is verstreken. Weigert de rechter de goedkeuring dan kan deze op verzoek van de verhuurder ook bepalen dat de bedrijfsruimte moet worden ontruimd en tegen welke datum dit dient te gebeuren.

Als de huurder tegen de wil van de verhuurder blijft zitten dan geldt uiteraard niet de extra huurbescherming. Dat strijdt met de redelijkheid en billijkheid. Dat zal o.a. het geval zijn bij een afgesproken einde van rechtswege, waarna de huurder niet ontruimt. Wel is het verstandig om ook bij een einde van rechtswege voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te melden dat de huurovereenkomst niet wordt voortgezet.

Overzicht 290-huurtermijnen

*) Wel mogelijk na toestemming van de rechter

Spelen met termijnen mogelijk, maar riskant

Soms wordt wel geprobeerd om de eerste twee jaar van een “standaard” contract voor vijf jaar onder de regeling voor korte huur van art. 7:301 BW te laten vallen door het opnemen van een mogelijkheid voor beide partijen om na twee jaar op te zeggen. Dat is echter riskant. De rechter kan immers makkelijk aannemen dat de termijn van vijf jaar bepalend is en dan vervalt de opzegmogelijkheid alsnog. Ook is het niet mogelijk om na vijf jaar een geheel nieuwe overeenkomst te sluiten die onder de 301-regeling valt en dus na twee jaar of eerder kan worden beëindigd.

Partijen kunnen uiteraard besluiten om de huurovereenkomst voor afloop van de tweedejaarstermijn voort te zetten voor een periode waardoor de totale huurtermijn tussen de twee en de vijf jaar komt te liggen. Dat is echter een risico. Een dergelijke afspraak is namelijk vernietigbaar, aangezien hiervoor goedkeuring van de rechter nodig is. Dat geldt niet voor een beëindigingsovereenkomst die partijen sluiten nadat het 290-regime is gaan gelden. Aan die overeenkomst moeten zij zich houden.

Onderhuur 290-bedrijfsruimte

De onderhuurder van 290-bedrijfsruimte kan tegenover de verhuurder geen zelfstandig beroep doen op de 290-regeling. Dus als de hoofdhuurder bijvoorbeeld in het achtste jaar gaat onderverhuren ontstaat daarmee niet opnieuw een huurovereenkomst van 5 + 5 jaar voor de onderhuurder. De onderhuurder loopt dan dus het risico dat al binnen twee jaar de huurovereenkomst kan worden beëindigd. Wel kan de onderhuurder schadevergoeding vorderen als blijkt dat de hoofdhuurder verkeerde informatie heeft gegeven (bijvoorbeeld over de huurtermijn) of als de hoofdhuurder geen rekening heeft gehouden met de belangen van de onderhuurder (bijvoorbeeld door een opzegging te accepteren zonder overleg met de onderhuurder).

De hoofdhuurder kan recht hebben op een vergoeding door de verhuurder als na beëindiging van de huur de onderhuurder in het gehuurde blijft.

230a-bedrijfsruimte

Voor de overige bedrijfsruimte gelden geen voorgeschreven huurtermijnen. Zowel huur voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd is al vanaf het begin van de overeenkomst mogelijk. Een overeenkomst voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege door het verstrijken van de afgesproken termijn, terwijl de overeenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

Blijft de huurder met goedvinden van de verhuurder na afloop van de huurtermijn in het gehuurde dan wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd. Voor dit “goedvinden” is voldoende dat de huurder stilzwijgend het gehuurde blijft gebruiken, tenzij de verhuurder uitdrukkelijk heeft aangegeven dat het huurovereenkomst eindigt (door opzegging of ontbinding). Ook het nog onderhandelen over de nieuwe voorwaarden voor de huurovereenkomst nadat de oude is afgelopen, geldt niet als verlenging van de huur “met goedvinden” van de verhuurder.

Termijnen ontruimingsbescherming

De verhuurder moet altijd ontruiming aanzeggen, ook bij einde van rechtswege. Ook bij een opzegging van de huur is het verstandig om duidelijk te maken dat dit dus betekent dat het gehuurde ontruimd dient te worden tegen een datum die valt na de dag waartegen opgezegd wordt. De huurder mag nog twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum in het gehuurde blijven. Daarna moet de huurder of het gehuurde ontruimen of aan de rechter om ontruimingsbescherming vragen. De termijn van twee maanden gaat pas lopen als de ontruiming is aangezegd. Wordt niet aangezegd dan gaat de termijn waarbinnen de huurder een beslissing moet nemen niet lopen.

Nadat de ontruiming is aangezegd door de verhuurder kan de huurder de rechter drie maal verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn met maximaal een jaar, dus in totaal maximaal drie jaar. In de praktijk zal een rechter niet snel een verlenging toestaan aangezien de huurder dan immers al ruim een jaar de tijd heeft gehad om naar vervangende bedrijfsruimte te zoeken.

Omdat de ontruimingsbescherming dwingend recht is, kan de huurder een hiervan afwijkende opzeg- en ontruimingsregeling vernietigen. Hierop kunnen uitzonderingen zijn. Zo geldt de bescherming niet voor de huurder van 230a-bedrijfsruimte die meer dan tien jaar een huurcontract volgens het 290-regime heeft gehad. Deze moet het doen met het jaar opzegtermijn van 290-regeling. Anders zou de huurder immers van twee walletjes kunnen eten en dat is niet de bedoeling.

Advocaat huur bedrijfsruimte

Heeft u vragen over de gangbare huurtermijnen of wilt u weten welke regeling het beste past bij uw plannen met uw bedrijfspand? Ook bij geschillen met de huurder of verhuurder van uw bedrijfspand zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op: