Huur/verhuur: Een verhuurde woning kopen? Die huur zegt u niet zomaar op

Op een krappe woningmarkt is het verleidelijk zijn om een (gedeeltelijk) verhuurde woning te kopen, als u de ruimte (nog) niet nodig hebt of als investering. Maar let op: als u de verhuurde ruimte zelf nodig hebt, is het niet eenvoudig om de huur te beëindigen.

Met name in de grote steden is het niet ongebruikelijk dat woonpanden worden gekocht waarvan één of meer appartementen nog zijn verhuurd. Dit kan aantrekkelijk zijn voor een eigenaar, bijvoorbeeld omdat hij vooralsnog voldoende heeft aan de niet-verhuurde ruimte en/of omdat de huurinkomsten kunnen helpen om een verbouwing te financieren. Als na enige tijd – bijvoorbeeld na gezinsuitbreiding – het moment aanbreekt dat de eigenaar ook het verhuurde gedeelte bij zijn woning wil betrekken, kan de huur dan worden opgezegd?

Dringend eigen gebruik

Opzegging van de huur van woonruimte vereist een wettelijke opzeggingsgrond. In dit geval ligt dringend eigen gebruik voor de hand. Daarvan is sprake als de eigenaar het gehuurde voor zichzelf wil gebruiken of met het gebruik door een ander (bijvoorbeeld gebruik door zijn kind of ouders), zijn eigen belang dient. Verkoop van de woning valt hier uitdrukkelijk niet onder: “koop breekt geen huur” is een bekend adagium in het huurrecht. Er zijn echter nog meer voorwaarden waaraan moet worden voldaan.

Wachttijd

De eigenaar die een verhuurd pand heeft gekocht, moet van die koop schriftelijk mededeling doen aan de huurder. De eerste drie jaar na die mededeling kan de huur niet worden opgezegd met een beroep op dringend eigen gebruik.

Passende woonruimte aanbieden

Een andere voorwaarde voor huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik is dat de eigenaar aannemelijk maakt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Die vervangende woonruimte hoeft niet soortgelijk te zijn aan de huidige woning voor wat betreft bijvoorbeeld omvang, woongenot of huurprijs. De vervangende woonruimte mag zelfs een koopwoning zijn, mits het passend is voor de actuele huishoudsituatie van de huurder.

Belangenafweging

Verder dient bij een opzegging van woonruimte op grond van dringend eigen gebruik altijd een afweging plaats te vinden van de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters aan de kant van de huurder groot belang hechten aan zaken als diens leeftijd, gezondheid, hechting aan de buurt en/of woning en de afhankelijkheid van een opgebouwd sociaal netwerk. Verhuurders blijken er baat bij te hebben als met hun belang ook enig maatschappelijk/algemeen belang wordt gediend, bijvoorbeeld als de woning deel is van een meeromvattend renovatieproject, waarmee de verhuurder leegstand in de buurt bestrijdt.

Tegemoetkoming in verhuiskosten

Ten slotte moet de verhuurder er rekening mee houden dat de rechter, indien de huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik slaagt, de verhuurder kan veroordelen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder te betalen. N.B. Dit is geen volledige vergoeding! Hangt de opzegging samen met sloop of ingrijpende renovatie, dan is die verhuiskostenvergoeding zelfs verplicht en minimaal € 5.993,- (per 16 februari 2018).

Conclusie

De eigenaar van een gedeeltelijk verhuurde woning zal veel hindernissen moeten nemen om uiteindelijk de huur te beëindigen en dat gedeelte zelf (weer) in gebruik te nemen.

Advies

• Check of de woning die u wilt kopen vrij is van huurders.
• Als de woning is verhuurd, laat dan – voordat u beslist over aankoop! – de huurovereenkomst beoordelen door een advocaat. Hij kan u informeren over kansen en risico’s.
• Indien u geen huurders wenst over te nemen, neem dit dan als opschortende voorwaarde op in de koopovereenkomst. (Let wel: het is voor de verkoper even lastig als voor u om de huurders uit de woning te krijgen)
• Ook als u (een gedeelte van) uw woning wilt verhuren, laat u dan goed informeren over de juridische mogelijkheden en beperkingen. Voordat u het weet, zit u langdurig vast aan een huurder.

Meer informatie

Wilt u meer weten over (ver)koop van een woning of (beëindiging van) huur? Wilt u uw koop- of huurovereenkomst laten beoordelen? Of heeft u andere vragen over vastgoed? Neem dan contact met ons op: