E-commerce en vastgoed

Het gebruik van e-commerce is de afgelopen jaren enorm gestegen. Dit heeft voor een aantal veranderingen binnen het vastgoed gezorgd. Zo zullen de functies van winkels veranderen. Bij deze veranderingen moet u rekening houden met bestemmingsplannen en eventuele huurovereenkomsten.

Door de opkomst van e-commerce verandert het winkellandschap: functiemenging (blurring), showrooms, ophaallocaties en leegstand. Hoe zit dat juridisch? Kunt u zomaar uw winkel aanpassen of leeg laten?

E-commerce is, kort gezegd, handel via internet. Het internet brengt vraag en aanbod direct bij elkaar. Fysieke winkels worden daardoor overbodig en komen leeg te staan of veranderen in een showroom waar producten kunnen worden gevoeld en getest, voordat ze online worden besteld. Sommige winkeliers voegen een extra ´belevenis´ toe aan hun winkel, bijvoorbeeld een café met bijzondere koffie, om klanten toch naar hun winkel te lokken.

Juridische aandachtspunten

Ondernemers die een winkel willen aanpassen voor of door e-commerce, doen er verstandig aan vooraf te onderzoeken of die aanpassing in overeenstemming is met het bestemmingsplan en met de eventuele huurovereenkomst. Als u een kopje koffie wilt serveren, is de vraag of de winkelbestemming tevens een (ondergeschikte) horecafunctie toelaat. E-commerce is nog maar in weinig bestemmingsplannen verdisconteerd. Wellicht kan dan een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan een uitkomst bieden.

Als u het pand heeft gehuurd, is de vraag of de huurovereenkomst het voorgenomen nieuwe gebruik toestaat. Is dat niet het geval, dan zal de huurder vooraf met de verhuurder in overleg moeten over aanpassing van de huurovereenkomst. De verhuurder is niet verplicht om daarmee in te stemmen. Gebruik in strijd met de overeengekomen bestemming kan een grond zijn voor huurbeëindiging.

Een wijziging van winkel naar showroom voor (uitsluitend) online verkoop, kan bovendien leiden tot een wijziging van het wettelijk huurregime met grote consequenties. De huurbescherming die een huurder van een winkelruimte heeft, geldt niet automatisch als de huurovereenkomst wordt omgezet naar showroom of distributieruimte. De verhuurder kan de huurovereenkomst voor showroom of distributieruimte eenvoudiger en op kortere termijn opzeggen.

Bij huur van winkelruimte speelt bovendien dat die huur doorgaans voor periodes van 5 jaar wordt aangegaan en verlengd. Als de exploitatie van de winkel verliesgevend is, kan het zijn dat de huurder bekneld raakt tussen enerzijds de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst en anderzijds de onmogelijkheid om de huur tussentijds te beëindigen. Slechts in bijzondere gevallen kan de exploitatieverplichting vervallen en de huur tussentijds eindigen, namelijk als de exploitatie structureel verliesgevend is door een oorzaak die niet aan de huurder is toe te rekenen. In alle andere gevallen adviseren wij de huurder om in overleg met de verhuurder over een oplossing, bijvoorbeeld een omzetgerelateerde huur.

Wat kunnen wij voor u doen?

Russell Advocaten kan u, met onze kennis van retail, adviseren over bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen en huurcontracten. Ook kunnen wij beoordelen welke stappen u moet zetten om e-commerce in uw concept te integreren. Neem contact met ons op: