Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Gaat u een koopovereenkomst aan? Let dan goed op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht!
Indien een koper na de koop van bijvoorbeeld een woning erachter komt dat deze woning niet de eigenschappen bezit die hij mocht verwachten en dus niet aan de overeenkomst beantwoordt, spreken we van non-conformiteit. Wat een koper mag verwachten hangt af van wat er voor een normaal gebruik van de zaak nodig is en van de mededelingen die door de verkoper zijn gedaan met betrekking hiertoe. Ook bestaat de verplichting voor de koper om zelf onderzoek te doen. Wanneer dient een koper (nader) onderzoek te verrichten? En wanneer dient een verkoper een mededeling te doen over bepaalde eigenschappen?
Een koper mag verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Zo mag u van een gekocht racepaard verwachten dat het in staat is tot racen. Ook de koop van een stuk grond dat verontreinigd blijkt te zijn, is een voorbeeld van een zaak die niet de eigenschappen bezit voor een normaal gebruik. Niet ieder gebrek zal een normaal gebruik van de zaak onmogelijk maken. Zo geldt bij de koop van een woning dat de koper rekening moet houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud of ouderdom van de woning.
Indien een koper twijfelt aan de eigenschappen van een zaak, dient deze hier onderzoek naar te verrichten. Dit kan door middel van vragen stellen aan de verkoper of door een andere partij onderzoek te laten verrichten, zoals een technische keuring bij de koop van een woning.
De onderzoeksplicht van een koper wordt in de laatste jaren steeds vaker als zwaarwegend aangenomen door de rechter. Belangrijke omstandigheden die een (nadere) onderzoeksplicht in het leven roepen zijn:
Doet een van deze omstandigheden zich voor? Dan is het als koper van belang om onderzoek te doen naar alle belangrijke eigenschappen van de zaak. Doet de koper dit niet, dan bestaat het risico dat hij de verkoper niet aansprakelijk kan houden voor eventuele gebreken.
Een verkoper moet voorkomen dat de koper een onjuist beeld heeft van de zaak. Hij dient daarom uit zichzelf belangrijke gegevens van de te verkopen zaak met de koper te delen. Zo behoort de verkoper bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning, de koper in te lichten over bestaande problemen in die woning. Wat een verkoper onder belangrijke gegevens moet verstaan, hangt af van in hoeverre hij op de hoogte is van de plannen van de koper met de zaak.
Het bestaan en de omvang van de mededelingsplicht wordt steeds meer afhankelijk van het bestaan en een schending van een onderzoeksplicht. Toch geldt nog steeds dat de mededelingsplicht in principe zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. De verkoper weet immers meer over wat hij verkoopt, dan de koper over wat hij koopt.
Indien een verkoper bekend is met feitelijke gegevens die relevant zijn voor de verwachtingen van de koper met betrekking tot de eigenschappen en bestemming van de zaak, dient de verkoper de koper hiervan op de hoogte te stellen. Doet de verkoper dit niet? Dan kan aan een koper niet worden tegengeworpen dat er onvoldoende onderzoek is gedaan, zelfs niet indien die koper onvoorzichtig is geweest. Hier kan echter een uitzondering op worden gemaakt onder bijzondere omstandigheden, zoals een deskundige en ervaren koper.
Het kan voorkomen dat een verkoper zelf niet op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de te verkopen zaak. Dit verandert echter niets aan het feit dat de zaak niet aan de verwachtingen van de koper omtrent het normale gebruik voldoet. Ook dan kan een mededelingsplicht zijn geschonden. De mededelingsplicht geldt immers niet alleen voor omstandigheden die de verkoper wist, maar ook voor omstandigheden die hij behoorde te weten, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid.
Een onbekend gebrek kan echter ook voor rekening komen van de koper. Zo geldt dat bij de koop van een tweedehands auto waarbij de kilometerstand niet klopt, het risico bij de koper ligt indien de verkoper aantoont hier geen kennis van te hebben. Bij tweedehands auto’s wordt vaak gesjoemeld met kilometerstanden, dus geldt voor de koper een nadere onderzoeksplicht.
Voor zowel koper als verkoper is het belangrijk zorgvuldigheid te betrachten bij het sluiten van een koopovereenkomst. De verkoper doet er goed aan om de koper te vragen naar zijn plannen met wat hij koopt en de koper te informeren over de voor dat gebruik belangrijke gegevens. Omdat de rechter steeds meer geneigd is de onderzoeksplicht van de koper zwaarder te laten wegen, doet de koper er goed aan om zo veel mogelijk vragen te stellen aan de verkoper en eventueel zelf onderzoek te verrichten.
Wilt u meer weten over het de mededelings- en onderzoeksplicht? Of wilt u meer informatie over koopovereenkomsten? Neem dan contact op met Russell Advocaten:
Mag u vertrouwen wat de makelaar en de verkoper u vertellen over de bestemming van een pand? Of moet u altijd zelf onderzoek daarnaar doen?
Hoe voorkomt u als verkoper van kunstwerken aansprakelijkheid wanneer iemand die namens u handelt onjuiste mededelingen over een kunstwerk doet?
De regering heeft in een brief aangegeven hoe zij de voorstellen uit de adviezen van de Commissie-Buma in regelgeving wil gaan omzetten. Wat betekent dit in de praktijk voor particulieren die kunst of andere cultuurgoederen in eigendom hebben? Maar eerst: wat zijn de regels voor de uitvoer van beschermde cultuurgoederen op dit moment?
De regering heeft in een brief aangegeven hoe zij de voorstellen uit de adviezen van de Commissie-Buma in regelgeving wil gaan omzetten. Wat betekent dit in de praktijk voor particulieren die kunst of andere cultuurgoederen in eigendom hebben? Lost dit de problemen van eigenaren op?
Een belangrijk onderdeel van de corporate governance is het naleven van de verschillende regels die voor de onderneming gelden: compliance. Hoe zorgt u dat uw bedrijf compliant wordt en blijft?
De aandeelhoudersovereenkomst is de belangrijkste overeenkomst die tussen aandeelhouders en de vennootschap wordt gesloten. Welke zaken dient u in deze overeenkomst te regelen?
