De mededelings- en onderzoeksplicht bij een koopovereenkomst

Gaat u een koopovereenkomst aan? Let dan goed op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht!

Indien een koper na de koop van bijvoorbeeld een woning erachter komt dat deze woning niet de eigenschappen bezit die hij mocht verwachten en dus niet aan de overeenkomst beantwoordt, spreken we van non-conformiteit. Wat een koper mag verwachten hangt af van wat er voor een normaal gebruik van de zaak nodig is en van de mededelingen die door de verkoper zijn gedaan met betrekking hiertoe. Ook bestaat de verplichting voor de koper om zelf onderzoek te doen. Wanneer dient een koper (nader) onderzoek te verrichten? En wanneer dient een verkoper een mededeling te doen over bepaalde eigenschappen?

Normaal gebruik

Een koper mag verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Zo mag u van een gekocht racepaard verwachten dat het in staat is tot racen. Ook de koop van een stuk grond dat verontreinigd blijkt te zijn, is een voorbeeld van een zaak die niet de eigenschappen bezit voor een normaal gebruik. Niet ieder gebrek zal een normaal gebruik van de zaak onmogelijk maken. Zo geldt bij de koop van een woning dat de koper rekening moet houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud of ouderdom van de woning.

Onderzoeken?

Indien een koper twijfelt aan de eigenschappen van een zaak, dient deze hier onderzoek naar te verrichten. Dit kan door middel van vragen stellen aan de verkoper of door een andere partij onderzoek te laten verrichten, zoals een technische keuring bij de koop van een woning.

De onderzoeksplicht van een koper wordt in de laatste jaren steeds vaker als zwaarwegend aangenomen door de rechter. Belangrijke omstandigheden die een (nadere) onderzoeksplicht in het leven roepen zijn:

• u constateert een mogelijk gebrek, bijvoorbeeld sporen van lekkage in een woning;
• u koopt een tweedehands of gebruikte zaak;
• u bent als koper een deskundige partij, of u wordt bijgestaan door een deskundige;
• u hebt als koper ervaring met soortgelijke transacties;
• u bent als koper op de hoogte van vele andere bekende en kenbare gebreken.

Doet een van deze omstandigheden zich voor? Dan is het als koper van belang om onderzoek te doen naar alle belangrijke eigenschappen van de zaak. Doet de koper dit niet, dan bestaat het risico dat hij de verkoper niet aansprakelijk kan houden voor eventuele gebreken.

Mededelen?

Een verkoper moet voorkomen dat de koper een onjuist beeld heeft van de zaak. Hij dient daarom uit zichzelf belangrijke gegevens van de te verkopen zaak met de koper te delen. Zo behoort de verkoper bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning, de koper in te lichten over bestaande problemen in die woning. Wat een verkoper onder belangrijke gegevens moet verstaan, hangt af van in hoeverre hij op de hoogte is van de plannen van de koper met de zaak.

Het bestaan en de omvang van de mededelingsplicht wordt steeds meer afhankelijk van het bestaan en een schending van een onderzoeksplicht. Toch geldt nog steeds dat de mededelingsplicht in principe zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. De verkoper weet immers meer over wat hij verkoopt, dan de koper over wat hij koopt.

Indien een verkoper bekend is met feitelijke gegevens die relevant zijn voor de verwachtingen van de koper met betrekking tot de eigenschappen en bestemming van de zaak, dient de verkoper de koper hiervan op de hoogte te stellen. Doet de verkoper dit niet? Dan kan aan een koper niet worden tegengeworpen dat er onvoldoende onderzoek is gedaan, zelfs niet indien die koper onvoorzichtig is geweest. Hier kan echter een uitzondering op worden gemaakt onder bijzondere omstandigheden, zoals een deskundige en ervaren koper.

Onbekende gebreken?

Het kan voorkomen dat een verkoper zelf niet op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de te verkopen zaak. Dit verandert echter niets aan het feit dat de zaak niet aan de verwachtingen van de koper omtrent het normale gebruik voldoet. Ook dan kan een mededelingsplicht zijn geschonden. De mededelingsplicht geldt immers niet alleen voor omstandigheden die de verkoper wist, maar ook voor omstandigheden die hij behoorde te weten, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid.

Een onbekend gebrek kan echter ook voor rekening komen van de koper. Zo geldt dat bij de koop van een tweedehands auto waarbij de kilometerstand niet klopt, het risico bij de koper ligt indien de verkoper aantoont hier geen kennis van te hebben. Bij tweedehands auto’s wordt vaak gesjoemeld met kilometerstanden, dus geldt voor de koper een nadere onderzoeksplicht.

Ons advies

Voor zowel koper als verkoper is het belangrijk zorgvuldigheid te betrachten bij het sluiten van een koopovereenkomst. De verkoper doet er goed aan om de koper te vragen naar zijn plannen met wat hij koopt en de koper te informeren over de voor dat gebruik belangrijke gegevens. Omdat de rechter steeds meer geneigd is de onderzoeksplicht van de koper zwaarder te laten wegen, doet de koper er goed aan om zo veel mogelijk vragen te stellen aan de verkoper en eventueel zelf onderzoek te verrichten.

Meer informatie

Wilt u meer weten over het de mededelings- en onderzoeksplicht? Of wilt u meer informatie over koopovereenkomsten? Neem dan contact op met Russell Advocaten: