De coronamaatregelen gelden als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat er reden kan zijn voor huurverlaging in de horeca en de retailsector. Wat moet de huurder bewijzen om recht te hebben op een lagere huur? En hoe kan de verhuurder zich daartegen verzetten?
In een eerdere blog schreven wij al dat inkomsten- en omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen reden kan zijn voor huurprijsverlaging. Inmiddels zijn er meer uitspraken hierover gedaan en is er meer duidelijkheid hierover. Wanneer kan een huurder recht hebben op huurprijsverlaging? En om welke bedragen gaat het dan?
De meeste rechters zien de coronacrisis en regeringsmaatregelen als een onvoorziene omstandigheid. Dat betekent dat er reden kan zijn om de huurprijs aan te passen. Zelfs als wijziging van de huurprijs uitdrukkelijk is uitgesloten. De pandemie en de maatregelen zijn immers onvoorzienbaar. Dus zijn zij niet verwerkt in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden.
Dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, wil niet zeggen dat de huurprijs moet worden aangepast. De rechter zal kijken of handhaving van de bestaande huurprijs nog aanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Wil de huurder dat de huurprijs verlaagd wordt, dan zal deze met financiële gegevens moeten aantonen wat de omvang van het verlies aan inkomsten en omzet is en dat er geen andere middelen zijn om de huur te voldoen. Wil de verhuurder geen huurprijsverlaging, dan zal deze moeten aantonen dat het inkomstenverlies voor hem onaanvaardbaar is.
Indien er sprake is van groot verlies van omzet en inkomsten zal de rechter meestal aannemen dat er reden is voor aanpassing van de huurprijs. Uitgangspunt hierbij is dat professionele partijen de pijn zullen moeten delen. Bij volledig verlies van inkomsten zal dit in de praktijk leiden tot een huurverlaging van 50%. Afhankelijk van de omstandigheden kan dit een ander bedrag zijn.
Juist voor dit soort omstandigheden pleitten wij eerder al voor het gebruik van omzethuur. Dan delen partijen standaard het verlies aan inkomsten/omzet. Uit de rechtspraak blijkt dat de rechter de omzethuur meeneemt in zijn berekening van de te betalen huur. Het is echter niet zo dat wanneer een deel van de huur omzethuur is, de vaste huur niet meer gewijzigd zal worden door de rechter.
Wilt u als huurder van bedrijfs-, winkel of horecaruimte weten of u recht heeft op huurverlaging? En als verhuurder of u akkoord moet gaan met een verlaging van de huurprijs? Wilt u dat wij een contract met omzethuur voor u opstellen? Of heeft u bijstand van een advocaat nodig in geschillen over vastgoed en huur? Neem contact met ons op:
Huurprijsverlaging is één van de pijlers van het reddingsplan voor V&D en ook de Retailagenda van het Ministerie van Economische Zaken stelt dat marktconforme huren de kwaliteit van winkelgebieden ten goede zullen komen. Hoe is huurprijsverlaging juridisch mogelijk?
Vanwege de overheidsmaatregelen tegen corona hebben winkeliers en horeca geen of minder inkomsten. Hebben zij daarom recht op huurverlaging? Dat kan soms inderdaad het geval zijn, maar vaak ook niet. Wanneer wel en wanneer niet?
Het gebruik van algemene voorwaarden is niet meer weg te denken. Contractspartijen verwijzen met kleine lettertjes naar hun eigen algemene voorwaarden met daarin veelal gunstige bedingen ten behoeve van zichzelf. Maar wat is de kracht van algemene voorwaarden? En waar moet op worden gelet bij het gebruik daarvan?
Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een aantal aanvullende bepalingen zijn op 1 januari 2025 in werking getreden. Aan welke verplichtingen moeten verhuurders nu voldoen?
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
