Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Hoe gaat u als winkel de concurrentie met de webshops aan? Door uw klanten een extra ervaring of dienst aan te bieden en meer dan alleen maar een winkel te zijn. Bijvoorbeeld door een koffiehoek te hebben of door een breder assortiment aan te bieden. Dat is echter niet altijd toegestaan. Waar moet u op letten en hoe kunt u dit regelen?
Blurring, mengformules, branchevervaging, gemengde concepten: allemaal woorden voor hetzelfde fenomeen: een bedrijf gaat naast het oorspronkelijke product ook andere producten en diensten aanbieden. Klassiekers zijn de koffie met gebak in de lunchroom bij de bakker, proeverijen bij de slijter en natuurlijk het ontbijt bij Ikea of de HEMA. Maar het kan ook gaan om een tweede poot in het assortiment van de winkel, bijvoorbeeld een notenbar bij de kaasboer of kant-en-klaarmaaltijden bij de slager. Volop mogelijkheden dus voor innovatieve ondernemers.
Toch is er een aantal zaken waar u beter rekening mee kunt houden. Niet iedere combinatie is toegestaan. Soms moet eerst een vergunning worden aangevraagd, heeft u een vergunning om af te mogen wijken van het bestemmingsplan nodig of moet de verhuurder toestemming geven voor afwijkend gebruik van het gehuurde.
Het bestemmingsplan schrijft voor welke functie of functies een bepaald perceel mag hebben. Dat kan bijvoorbeeld een winkel zijn of horeca of beide. Is de bestemming alleen maar winkel dan kan het pand niet zomaar ook voor horeca worden gebruikt en kan een vergunning om af te mogen wijken van het bestemmingsplan vereist zijn.
Ook kunnen in het plan nog regels voor speciale soorten winkels zijn opgenomen. Zo staat in het bestemmingsplan voor de binnenstad van Amsterdam dat er geen winkels meer bij mogen komen die speciaal voor toeristen zijn, zoals de vele Nutella-winkels. Bij een aantal van de bestaande winkels zal dat verbod ook gaan gelden als de winkel beëindigd wordt. De nieuwe eigenaar zal dan dus een ander assortiment moeten gaan aanbieden, dat meer gericht is op de bewoners van de binnenstad. Daarnaast staat het detailhandelsbeleid niet toe dat nieuwe winkels die eten en drinken aanbieden, gebruik maken van een mengformule. Daar staat tegenover dat drie gebieden met veel leegstand buiten het centrum freezones zijn, waar blurring uitdrukkelijk is toegestaan.
Een geval apart zijn de webshop en de flitsbezorger. Een webwinkel is geen fysieke winkel, dus deze kan geen gebruik maken van percelen die zijn bestemd voor de detailhandel. Dat geldt ook voor flitsbezorgdiensten. Wie als flitsbezorger centraal in de stad wil zitten zal daar geen winkelruimte voor kunnen gebruiken, tenzij gebruik kan worden gemaakt van een mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning daarvoor is verleend. Dit zal in de praktijk lastig zijn omdat gemeenten vrezen dat darkstores overlast veroorzaken, met name door rondhangende bezorgers die wachten op een volgende oproep. Bovendien zijn de darkstores ook in gebruik buiten de normale openingstijden van winkels.
Niet alleen met de gemeente, maar ook met de verhuurder zullen afspraken gemaakt moeten worden als het huurcontract niet toestaat dat er andere activiteiten plaatsvinden in het pand of dat een ander assortiment wordt aangeboden. Zeker in winkelcentra kan dit laatste spelen omdat daarin vaak een uitgebalanceerde mix van winkels is, die elkaar aanvullen in plaats van beconcurreren. Ook kan ander gebruik een verbouwing nodig maken, waarvoor toestemming van de verhuurder vereist is, bijvoorbeeld de plaatsing van een betere en grotere keuken voor de koffiehoek in de boekhandel.
Soms kan ander gebruik zelfs leiden tot een wisseling van het huurregime. Dit kan spelen als iemand vanuit zijn opslagruimte gaat verkopen en de verkoop de hoofdactiviteit wordt. De huurder van een magazijn geniet veel minder huurbescherming dan de huurder van winkel- of horecaruimte.
Voor de aanvullende activiteit of uitbreiding van het assortiment kan ook een vergunning nodig zijn. Het bekendste voorbeeld hiervan is het schenken of verkopen van alcohol. Op dit moment is dit volgens de Alcoholwet niet toegestaan zonder een slijterij- of horecavergunning. Het huidige kabinet wil dit volgens het coalitieakkoord wel mogelijk maken: “We staan mengformules toe door het reguleren van ‘blurring’ in winkelgebieden op een verantwoorde manier waarbij we streng toezien op alcoholmisbruik.” Dit heeft echter nog niet geleid tot een wetsvoorstel en het initiatiefvoorstel Wet regulering mengformules uit 2018 lijkt “on hold” te staan.
Voorlopig zijn een prosecco bij de kapper of de bruidsmodewinkel dus niet mogelijk, tenzij daar een vergunning voor is aangevraagd en verleend. En dat geldt ook voor het omgekeerde: de restauranthouder kan niet zo maar de kunst aan de muur gaan verkopen of de slijter naast sterke drank in dezelfde ruimte of dezelfde webshop ook andere producten dan dranken aanbieden.
Wilt u weten of uw plannen passen binnen het bestemmingsplan en uw huurovereenkomst? Of dat u een vergunning daarvoor nodig heeft? Wij kijken dit voor u na en helpen u zo nodig met het aanvragen van een vergunning of een procedures voor afwijking van het bestemmingsplan. Ook bij het afsluiten van koop- en huurcontracten en geschillen daarover zijn wij u graag van dienst. Neem contact op met onze specialisten:
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
Een nieuwe verordening van de EU verplicht iedereen die cultuurgoederen in de EU wil invoeren om over een invoervergunning te beschikken of een importeursverklaring in te dienen. Wanneer is welk document nodig? En wat zijn de gevolgen hiervan voor kunsthandelaren, galeries, veilinghuizen en verzamelaars, zowel binnen als buiten de EU?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Een belangrijk middel om te voorkomen dat een opdrachtovereenkomst toch een arbeidsovereenkomst blijkt te zijn is het gebruiken en correct uitvoeren van de modelovereenkomsten op de site van de Belastingdienst. Per 1 januari 2024 vervallen echter alle modellen die geheel of gedeeltelijk uitgaan van de mogelijkheid van vervanging. Wat betekent dit voor opdrachtgevers en opdrachtnemers?
