Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55U kunt niet zomaar overal een bedrijf beginnen. Het is dus zaak om bij de koop of huur van een bedrijfspand te controleren of wat u wilt doen (winkel, kantoor, restaurant, etc.) daarin wel mag worden gedaan. Vaak zullen de makelaar of de verkoper daarover uitspraken doen. Daar mag u op vertrouwen, maar verstandiger is om ook zelf onderzoek te doen naar de toegestane bestemming.
Het is belangrijk om bij de koop van een bedrijfspand te controleren of wat u wilt doen (winkel, kantoor, restaurant, etc.) volgens het bestemmingsplan daarin wel mag worden gedaan. Vaak zullen de makelaar of de verkoper daarover uitspraken doen. Mag u daarop vertrouwen en eigen onderzoek nalaten met als risico dat u een kat in de zak koopt? En maakt het nog uit wie deze mededelingen heeft gedaan?
Op deze vragen moest het Hof Den Bosch antwoord geven in een zaak tussen de koper van een winkelpand en de gemeente Venlo. Wat speelde er?
De gemeente Venlo was eigenaar van een leegstaand winkelpand, dat was gebruikt als stadswinkel (gemeentelijk loket). De gemeente schakelde een makelaar in om het pand te verkopen. Deze maakte in 2012 een verkoopbrochure. Daarin stond dat het pand volgens het ontwerp bestemmingsplan bestemd was voor detailhandel en horeca. Het duurde tot 2015 voordat zich een koper aandiende. Deze besprak met de makelaar dat hij een restaurant in het pand wilde beginnen. Partijen werden het eens en tekenden een koopovereenkomst. Daarin stond het pand omschreven als “winkelpand”.
Zeer kort daarna kwam de gemeente erachter dat het definitieve bestemmingsplan uit 2013 gebruik als horeca niet meer toeliet. Zij meldde dit aan de makelaar, die de koper op de hoogte stelde. De koper eiste dat de gemeente het plan zou wijzigen, zodat hij toch zijn restaurant kon beginnen. De gemeente weigerde dit. Wel bood zij aan de koopovereenkomst te ontbinden en een kleine schadevergoeding te betalen. Partijen werden het niet eens over de voorwaarden voor de ontbinding, dus moest de rechter beslissen.
Beide partijen vorderden ontbinding van de koopovereenkomst en eisten de contractuele boete op (10% van de koopsom). De koper omdat de gemeente niet leverde wat was overeengekomen: een pand dat kon worden gebruikt als restaurant; de gemeente omdat de koper het winkelpand niet afnam. In eerste instantie kreeg de gemeente gelijk.
De koper ging in hoger beroep. Daarin kreeg hij gelijk. De makelaar had namens de gemeente uitdrukkelijk bevestigd aan de koper dat het mogelijk was om een restaurant te beginnen in het pand. Dat in de brochure een voorbehoud werd gemaakt, maakte dat niet anders.
De brochure was goedgekeurd door de gemeente, die zelf het bestemmingsplan had vastgesteld. Zij had daarom moeten ingrijpen toen bleek dat de horecabestemming in het definitieve bestemmingsplan verviel en de verkoopbrochure dus verouderde en onjuiste informatie bevatte. De gemeente kan zich er niet achter verschuilen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen naar het bestemmingsplan. Kortom: de gemeente heeft niet geleverd wat zij zou hebben moeten leveren en dient de contractuele boete te betalen.
Zou dit anders zijn afgelopen als niet de gemeente, maar een particulier verkeerde informatie had gegeven? Dat is nog maar de vraag. Wie mededelingen doet, moet voor de juistheid ervan instaan. Het is daarom belangrijk dat u goed kijkt naar wat een makelaar namens u vertelt aan potentiële kopers. Zeker een verkoopbrochure dient ook door de verkoper goed bekeken te worden.
Voor de koper geldt als advies toch zelf maar even naar het bestemmingsplan te laten kijken. Zo’n plan is namelijk lang niet zo makkelijk te vinden en te doorgronden als de gemeente Venlo in deze zaak stelde. Een jurist gespecialiseerd in vastgoed en ruimtelijke ordening kan u daar prima bij helpen.
Heeft u vragen over de bestemming van een pand dat u wilt kopen of huren? Wilt u dat wij een koop- of verkoopovereenkomst voor u opstellen? Of heeft u andere vragen over vastgoed en huurrecht? Neem dan contact met ons op:
Gaat u een koopovereenkomst aan? Let dan goed op de mededelingsplicht en onderzoeksplicht!
Wilt u weten of u uw onderneming op een bepaald perceel kunt vestigen en aan welke voorwaarden de bebouwing dient te voldoen? Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan.
Huurt uw concurrent een winkel op een toplocatie? Dan kunt u proberen dat pand te kopen en er vervolgens zelf een winkel beginnen door de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Maar wanneer is sprake van eigen gebruik? En wanneer is eigen gebruik dringend?
Wednesday 25 September 2024, Reinier Russell will discuss cybersecurity and data protection in litigation at the European meeting of the World Litigation Forum in Barcelona.
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
