Stilzwijgende voortzetting van een geëindigde huurovereenkomst

Indien een huurder en verhuurder na afloop van een huurovereenkomst zich als huurder en verhuurder blijven gedragen, wordt de huurovereenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd, Zelfs als partijen geen verlenging zijn overeengekomen. Beide partijen zijn bij zo’n stilzwijgende voortzetting gebonden aan de voor een dergelijke overeenkomst geldende bepalingen, bijvoorbeeld de opzegtermijn. Dit geldt zowel voor bedrijfsruimte als voor woonruimte.

Voortzetting huur na ontbinding huur

In het een zaak voor het Hof Amsterdam was de huurder van een bedrijfsruimte van mening dat er geen huurovereenkomst meer bestond. In een eerder geschil tussen huurder en verhuurder had de kantonrechter de huur ontbonden. De huurder moest het pand ontruimen. Hij had namelijk een huurachterstand. Hierop betaalde de huurder de achterstallige huur vóór de datum waartegen ontruiming was aangezegd. Hierna ging de verhuurder niet meer tot ontruiming over. De huurder bleef het gehuurde gebruiken en voldeed elke maand de huurnota’s die de verhuurder hem zond. Was er sprake van stilzwijgende voortzetting van de huur ondanks de ontbinding door de kantonrechter?

Ruim drie jaar na de aangezegde ontruimingsdatum wenst de huurder de ‘huur’ te beëindigen met een opzegtermijn van drie maanden. De huurder heeft het gehuurde ontruimd op de dag waartegen hij heeft opgezegd. De verhuurder stelt echter dat de huurder de in het huurrecht gebruikelijke opzegtermijn van één jaar in acht had moeten nemen. De huurder moet dus de resterende negen maanden huur nog voldoen. Deze ontkent dat er nog een huurovereenkomst is, aangezien de kantonrechter die overeenkomst eerder heeft ontbonden. De huurder heeft nooit de bedoeling gehad om de huurovereenkomst voort te zetten. De kantonrechter gaat niet mee in het betoog van de huurder en stelt de verhuurder in het gelijk. Hierop gaat de huurder in hoger beroep.

Huur betaald, dus huurovereenkomst

Het Gerechtshof oordeelt dat de bedoeling van partijen moet worden afgeleid uit de manier waarop partijen zich feitelijk tegenover elkaar hebben gedragen. De verhuurder heeft drie jaar lang huurnota’s gestuurd aan de huurder en de huurder heeft die huurnota’s drie jaar lang betaald. Zonder te protesteren tegen de aanduiding ‘huur’. Kennelijk heeft de huurder dus de relatie met de verhuurder steeds beschouwd als een huurrelatie en de betalingen als huurbetalingen. Op grond van deze feitelijke gedragingen is het Gerechtshof van oordeel dat de huurovereenkomst in dit geval wel degelijk (stilzwijgend) is voortgezet. De opzegtermijn van een jaar uit de oorspronkelijke huurovereenkomst blijft derhalve van kracht.

Kortom: een afgelopen huurovereenkomst die door de huurder en de verhuurder stilzwijgend (dus zonder protest van een van beide partijen) wordt voortgezet, leidt tot een ‘nieuwe’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Alle (semi)dwingendrechtelijke regels omtrent huurbescherming en opzegtermijnen zijn daarop volledig van toepassing. Beide partijen moeten deze naleven, ongeacht of het gaat om woonruimte, bedrijfsruimte of de huur van overige (onroerende) goederen.

Meer informatie

De huurrechtspecialisten van Russell Advocaten adviseren al vele jaren ondernemers en zijn u graag van dienst bij verlenging, opzegging, huur(prijs)geschillen of het opstellen van huurovereenkomsten. Ook bij bestuursrechtelijke zaken betreffende het vastgoedrecht, zoals omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen, staan wij u graag bij.

Voor vragen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u contact opnemen met ons: