Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55Wanneer heeft een huurder recht op huurkorting? Hoe worden de gevolgen van de coronacrisis over verhuurder en huurder verdeeld?
In eerdere blogs schreven wij al over de vraag of een huurder recht heeft op huurprijsverlaging door de coronacrisis en de daarmee verbonden overheidsmaatregelen. Inmiddels zijn er al meerdere uitspraken door rechters gedaan over dit onderwerp. Daardoor is er meer duidelijkheid over de voorwaarden voor huurkorting. Wanneer is er volgens de rechter recht op huurprijsverlaging vanwege de lockdown? En delen huurder en verhuurder wel echt de pijn?
Rechters hebben zich al vele malen gebogen over de vraag of de coronacrisis de huurders van winkelruimte, horeca en bedrijfsruimte recht geeft op huurkorting. Dat kan inderdaad het geval zijn. Verschillende rechters hebben vastgesteld dat huurders en verhuurders de lockdown niet hadden kunnen voorzien toen zij een huurcontract sloten.
Als er is vastgesteld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, kijkt de rechter of de omstandigheden zodanig gewijzigd zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid akkoord moet gaan met een tijdelijke huurverlaging.
De onvoorziene omstandigheid die de coronacrisis is, kan met zich meebrengen dat het niet redelijk is om vast te houden aan de afspraak dat de verhuurder recht heeft op de betaling door de huurder van het volledige huurbedrag. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben gezorgd voor een verstoring van het evenwicht binnen een huurovereenkomst. Om deze reden moeten de huurder en verhuurder de pijn dus eerlijk verdelen. Maar wanneer is sprake van een eerlijke verdeling?
Rechters kiezen verschillende wegen om tot een eerlijke verdeling van de pijn tussen huurder en verhuurder te komen. Een veel gekozen oplossing is om de omzetdaling als uitgangspunt te nemen en de gevolgen daarvan gelijk over partijen te verdelen. Het percentage van de huurverlaging is dan de helft van het percentage van het omzetverlies. Bij een omzetdaling van 100% is het percentage van de huurkorting dan 50%.
De pijn van het omzetverlies wordt echter ook verlicht door maatregelen van de overheid, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Hier valt de huur van winkelruimte en bedrijfsruimte uitdrukkelijk onder. Bij het bepalen van de hoogte van de huurkorting houden rechters af en toe dan ook rekening met de inkomsten uit deze regeling. De NOW-regeling wordt niet meegenomen. Deze tegemoetkoming is namelijk alleen bedoeld als compensatie voor de loonkosten.
Dat een huurder altijd maar een deel van de huur dient te betalen bij omzetverlies door de coronacrisis is niet zo. Veel rechters vinden de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid, maar per zaak kunnen de omstandigheden verschillen. Denk bijvoorbeeld aan maatregelen om het omzetverlies te compenseren. Mocht een verzoek tot huurkorting gedaan worden dan dient dit goed onderbouwd voorgelegd te worden aan de rechtbank.
Wilt u weten of een verzoek om huurprijsverlaging kans van slagen heeft of wilt weten of uw huurder hier terecht om vraagt? Wij adviseren u graag. Ook bij andere geschillen over vastgoed en huur zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op:
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
Het wordt nog makkelijker om in Nederland een bedrijf te starten. Vanaf 1 januari 2024 kan het oprichten van een bv geheel online. Wat verandert er?
De WHOA maakt het makkelijker voor een bedrijf dat failliet dreigt te gaan om een faillissement te voorkomen. Dat kan door een bindend akkoord met alle schuldeisers, ook als zij niet allemaal met het akkoord instemmen. Welke rechten hebben schuldeisers in de WHOA-procedure?
