Wat moet u doen als de huurder failliet gaat?

Het aantal faillissementen stijgt nu de coronasteun is weggevallen. Wat moet u doen als de huurder failliet gaat? Als verhuurder kunt u de huur opzeggen, een bankgarantie innen en op zoek gaan naar een nieuwe huurder. Als de curator echter een nieuwe huurder vindt, moet u vaak akkoord gaan met een indeplaatsstelling. Hoe werkt dit in de praktijk?

Huur opzeggen

Als de huurder failliet is, heeft u als verhuurder nog steeds recht op betaling van de huur. De huur na het faillissement is een boedelschuld. De betaling ervan heeft voorrang op de vorderingen van andere schuldeisers. Maar als de boedel leeg of vrijwel leeg is, heeft u daar weinig aan. Wie het recht heeft om als eerste een deel van niets te krijgen, krijgt immers nog steeds niets.

De verhuurder hoeft niet opgescheept te blijven met een failliete huurder die de huur niet kan betalen. Hij heeft het recht om de huur wegens faillissement op te zeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. Normaal is dit minimaal 1 jaar. Ook de curator heeft dit recht. Zeker als de huurder op een plek zit waarvoor makkelijk andere huurders zijn te vinden is opzegging voor de verhuurder een aantrekkelijke optie, omdat dit de kans biedt een hogere huur af te spreken met de nieuwe huurder. Er zit echter bij winkelruimte en horeca een addertje onder het gras.

Indeplaatsstelling

De curator van de failliet kan gebruik maken van de regeling voor indeplaatsstelling als het bedrijf een doorstart kan maken. Bij indeplaatsstelling verkoopt de huurder zijn bedrijf of de hele keten aan een derde inclusief de lopende huurovereenkomst(en). Hiervoor is wel de toestemming van de verhuurder nodig. Geeft de verhuurder die niet, dan kan de huurder naar de rechter stappen. Een verzoek om indeplaatsstelling kan nog worden gedaan terwijl de opzeggingstermijn loopt en zelfs nog tijdens de ontruimingsprocedure.

De rechter zal bij een verzoek om indeplaatsstelling de belangen van de huurder/curator en de verhuurder tegen elkaar afwegen. Dan gaat het om vragen als:

• Biedt de nieuwe huurder voldoende garanties dat de huur betaald kan blijven worden?
• Neemt de nieuwe huurder de bestaande schulden ook over?
• Wordt de huur verlaagd bij de indeplaatsstelling?
• Heeft de verhuurder al een nieuwe huurder gevonden?

Verplichtingen van de curator

De curator mag niet op de indeplaatsstelling vooruitlopen om zo een doorstart te versnellen. Ook mag hij niet zelf het pand onderverhuren om zo geld voor de failliete boedel binnen te halen. Laat hij zonder toestemming van de verhuurder een nieuwe huurder in het pand, dan kan de curator aansprakelijk zijn voor de schade die de verhuurder daardoor lijdt. Denk aan huur die de verhuurder daardoor niet kan innen.

Bankgarantie innen

Bij veel huurovereenkomsten hoort een bankgarantie. Meestal bedraagt deze de huur voor 3 maanden. Heeft u een bankgarantie, kijk dan of u deze kunt innen. Of dit kan, zal afhangen van de voorwaarden. Veel banken hebben in de standaard voorwaarden van de garantie opgenomen dat deze alleen kan worden geïnd als de huurder een contra-garantie biedt. In faillissement ontbreekt deze contra-garantie echter. Let dus bij het sluiten van een bankgarantie goed op dat deze echt een garantie biedt.

Meer informatie?

Heeft u een failliete huurder en wilt u weten wat uw opties zijn? Krijgt u te maken met een verzoek om indeplaatsstelling? Of heeft u andere vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte of over vastgoedrecht in het algemeen? De specialisten van Russell Advocaten geven u graag advies. Neem dan contact met ons op: