Huurder woning wordt beschermd door consumentenrecht

De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?

De huurder als consument

Een particuliere huurder van een woning op de vrije markt wordt doorgaans aangemerkt  als consument. En dat heeft ingrijpende gevolgen als de verhuurder tegen deze huurder gaat procederen. De rechter is dan namelijk verplicht te kijken of de bedingen in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden wel voldoen aan de bescherming die het Europese consumentenrecht biedt. Ook als de procederende partijen dit niet zelf aan de orde stellen.

In enkele spraakmakende zaken heeft de rechtbank Amsterdam een aantal veel gebruikte bedingen voor het bepalen van de huurverhoging, rente en incassokosten vernietigd, omdat deze zouden vallen onder de verboden oneerlijke bedingen. Het gevolg hiervan is dat deze bedingen nooit deel hebben uitgemaakt van de huurovereenkomsten. De verhuurder kan daardoor de huurverhogingen, rente, boetes en incassokosten niet meer innen. Dat ook een veel gebruikt huurverhogingsbeding als oneerlijk is beoordeeld, heeft veel onrust veroorzaakt onder verhuurders. Niet alleen lopen zij het risico dat zij geld terug moeten betalen aan de huurder, maar ook kan de aanwezigheid van een mogelijke claim door de huurder ook gevolgen hebben voor de verkoopwaarde van de woning.

Huurverhoging

Omdat de prijzen van vastgoed sneller kunnen stijgen dan de gemiddelde inflatie gebruiken veel commerciële verhuurders een beding dat hen de mogelijkheid biedt om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Vaak gaat het dan om een extra verhoging tot maximaal 5%. Een dergelijk beding is onder andere opgenomen in artikel 5.2 van de modelhuurovereenkomst woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Daarnaast sluit artikel 16 van de Algemene Bepalingen bij deze modelovereenkomst de mogelijkheid van huurverlaging uit.

Volgens de rechtbank Amsterdam zijn beide bedingen oneerlijk. De regeling voor huurverhoging geeft de verhuurder de vrijheid om zelf de hoogte van de extra verhoging te bepalen. Bovendien ontbreekt er een grond voor deze regeling. De huurder kan niets tegen deze huurverhoging doen en zelfs de mogelijkheid om de huur op te zeggen uit protest tegen de huurverhoging ontbreekt. De rechtbank merkt daarbij overigens terecht op dat in Amsterdam een opzegging, ook als deze geregeld zou zijn in het huurcontract, niet echt een optie is voor de huurder. Een andere, laat staan een goedkopere woning zal niet snel te vinden zijn. Tot slot verstoort de regeling die alleen huurverhoging toestaat het evenwicht tussen verhuurder en de consument-huurder.

Rente

Ook het rentebeding sneuvelt. De rente bij te laat betalen is 1% per maand, dus 12% per jaar. Een reden waarom de rente zoveel hoger is dan de wettelijke rente (2% per jaar in 2021 en 2022) ontbreekt.

Boete

De huurovereenkomst bevat daarnaast een boetebepaling die op iedere overtreding van de huurovereenkomst een boete van € 25 per dag plaatst. Aan de boetes is geen maximumbedrag verbonden. De rechter vernietigt ook dit beding.

Incassokosten

Tot slot kan ook de regeling van buitengerechtelijke incassokosten de toets door de rechter niet doorstaan. De minimale kosten zijn gesteld op € 125 in plaats van het wettelijke maximale minimum van € 40. Bovendien ontbreekt ook hier een maximum, waardoor de verhuurder ongelimiteerd incassokosten in rekening kan brengen.

Het gevolg hiervan is dat de verhuurder alleen nog maar de oorspronkelijke huurprijs krijgt toegewezen en geen recht heeft op de huurverhoging, rente, boetes en incassokosten.

Openstaande vragen

Deze uitspraak en enkele vergelijkbare uitspraken zorgen voor nogal wat ophef en onduidelijkheid onder verhuurders. Voor de rechtbank Amsterdam is dit reden om in een tussenvonnis enkele prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Daardoor kan deze snel antwoord geven op de vragen en hoeft daarover niet eerst nog te worden geprocedeerd in hoger beroep en cassatie.

Gedeeltelijke vernietiging mogelijk?

Vooral de sanctie van volledige vernietiging van het beding waardoor er in het geheel geen huurverhoging meer mogelijk is, voelt in de overspannen Amsterdamse vastgoedmarkt juist voor de verhuurders op hun beurt weer oneerlijk. Niet onlogisch komt daarom de vraag op of dan niet beter het beding gedeeltelijk vernietigd kan worden, zodat in ieder geval de huur verhoogd mag worden met het inflatiecijfer. Immers, door volledige vernietiging van het beding worden ook die verhuurders getroffen die de huur in de praktijk steeds met niet meer dan het inflatiepercentage hebben verhoogd, iets wat wel binnen de grenzen van de richtlijn over oneerlijke bedingen is toegestaan.

Is verhuurder verplicht de huurverhogingen terug te betalen?

Een van de gevolgen van vernietiging van een beding is dat het daardoor nooit deel heeft uitgemaakt van de overeenkomst. Dat betekent dus dat er nooit een grond is geweest voor de huurprijsverhoging. Op grond van Europees recht dient de rechter de consument in de positie te stellen, waarin deze zonder het beding zou zijn. Daarom zou de verhuurder verplicht kunnen zijn alle huur terug te betalen, die meer is dan de oorspronkelijke huurprijs en ook in de toekomst geen huurverhogingen mogen doorvoeren. Klopt deze redenering, zo wil de rechtbank Amsterdam graag weten.

Moet rechter ambtshalve kijken of er een terugbetalingsplicht is?

De vraag of een huurprijswijzigingsbeding wel eerlijk is, komt vooral aan de orde in zaken waar de verhuurder een huurachterstand wil innen. Dan is het natuurlijk pijnlijk als zou blijken dat de verhuurder meer moet betalen aan de huurder aan onterechte huurverhogingen dan de huurder aan huurachterstand moet betalen. Met name bij langdurige huurovereenkomsten kan dit het geval zijn. Dat lijkt echter ook weer niet de bedoeling. Daarom vraagt de rechtbank of de rechter zich mag beperken tot het toewijzen van de aanvangshuur over de gevorderde achterstallige huurtermijnen. Of moet de rechter ook ambtshalve de onterechte huurverhogingen vanaf het begin van de huurovereenkomst terug laten betalen door verhuurder?

Hoe zit het met verjaring?

De rechtbank stelt dat er nog geen sprake is van verjaring van de terugbetalingsplicht. Immers, de consument wist voor de recente uitspraken nog niet hij recht heeft om de te veel betaalde huur terug te vorderen. Bovendien kan volgens Europese rechtspraak de verkoper pas een beroep doen op verjaring als hij eerst zelf de consument-koper op hoogte heeft gesteld van het oneerlijke karakter van een door de rechter vernietigd vergelijkbaar beding. Omdat de richtlijn over oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten op 31 december 1994 in werking is getreden, kunnen verhuurders in principe tot bijna dertig jaar terug te veel ontvangen huur terug moeten betalen.

Tast een onbeperkte terugbetalingsplicht de rechtszekerheid niet te veel aan?

Tot slot vraagt de rechtbank of rechtszekerheid misschien een reden kan zijn om toch grenzen te stellen aan de periode waarover de huurder nog onterechte huurverhogingen terug kan vorderen. Immers, toen de overheid de huurprijzen per 1 juli 1994 liberaliseerde heeft zij verhuurders niet gewezen op de Europese richtlijn die eind dat jaar in werking trad. Ook later is dit nooit gebeurd.

Hoe nu verder?

Hoewel de meeste van deze vragen uitgaan van de situatie dat het huurverhogingsbeding inderdaad vernietigd zal worden, wil dit niet zeggen dat dit ook het te verwachten antwoord van de Hoge Raad zal zijn. Het is immers zo dat er bij de mogelijkheid van gedeeltelijke vernietiging van het beding een aantal vervolgvragen niet meer aan de orde zal zijn, terwijl die wel relevant zijn als sprake is van volledige vernietiging.

Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de gestelde vragen zal beantwoorden. Tot die tijd doen verhuurders bij een oplopende huurachterstand er verstandig aan eerst te laten controleren of in de huurovereenkomst geen mogelijk oneerlijke regeling voor huurverhogingen staat. Anders lopen zij het risico dat zij mogelijk meer onterechte huurverhoging moeten terugbetalen dan zij aan achterstallige huur willen innen. Ook kan de rechter besluiten om de zaak aan te houden totdat de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op de gestelde prejudiciële vragen.

Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt dat het voorlopig verstandig lijkt om geen gebruik te maken van de regeling voor wijziging van de huurprijs zoals die is opgenomen in de modelhuurovereenkomst woonruimte van de ROZ. Immers, deze bevat de mogelijkheid om de huur te verhogen met meer dan het inflatiecijfer. Ook het derde lid van artikel 16 van de Algemene Bepalingen van het ROZ-model lijkt niet langer bruikbaar. Dit onderdeel is door de rechter vernietigd, aangezien het de mogelijkheid van huurverlaging uitsluit.

Advocaat vastgoed en huur

Heeft u als verhuurder vragen naar aanleiding van deze blog? Wilt u uw bestaande huurovereenkomsten laten beoordelen op mogelijk vernietigbare bedingen? Heeft u een geschil met een niet betalende huurder? Ook bij andere kwesties over vastgoed en huur zijn wij u graag van dienst. Neem contact met ons op: