Wanneer is sprake van 230a-bedrijfsruimte en wanneer van 290-bedrijfsruimte? Wat betekenen deze termen eigenlijk? En vooral: welke gevolgen heeft dit verschil voor verhuurders en huurders van deze bedrijfsruimte?
Of sprake is van 290-bedrijfsruimte of van 230a-bedrijfsruimte heeft grote gevolgen voor de huurovereenkomst. Zo is de huur van 290-bedrijfsruimte aan vaste termijnen gebonden, kent deze andere regels voor het vaststellen van de huurprijs en is het veel lastiger om de huur van 290-bedrijfsruimte op te zeggen. In een drietal volgende blogs zullen wij hierop nader ingaan.
Eerst echter de herkomst van de termen. Artikel 7:290 BW legt vast voor welke huurovereenkomsten de regeling voor huur van bedrijfsruimte uit de artikelen 7:290-310 BW geldt. In de praktijk gaat het dan vooral om middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel) en andere plaatsgebonden bedrijven, die behoefte hebben aan extra bescherming tegen de verhuurder.
Artikel 7:230a BW regelt de beëindiging van huurovereenkomsten van vastgoed die niet onder de speciale regelingen voor huur van woonruimte of bedrijfsruimte vallen. Voor alle zekerheid heeft de wetgever bij de uitsluiting van de bedrijfsruimte gevoegd: “in de zin van deze titel”. Terecht, want veel bedrijfsruimte valt niet onder de wettelijke regeling voor huur van bedrijfsruimte. Voor welke bedrijven geldt het striktere regime van de 290-bedrijfsruimte?
Of de wettelijke regeling voor huur van bedrijfsruimte van toepassing is, wordt bepaald door wat partijen zijn overeengekomen en het gebruik van de verhuurde ruimte zoals hen dat bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Het gaat dan alleen om gebruik als:
Voorwaarde is dat de betreffende ruimte voor het publiek toegankelijk is en dat er rechtstreeks roerende zaken of diensten worden geleverd. Het magazijn van een flitsbezorger, een bedrijfsrestaurant of een verzendantiquariaat waarin geen bezoekers worden toegelaten vallen daarmee niet onder deze regeling. Hotels en kampeerterreinen mogen wel de toegankelijkheid voor het publiek beperken tot mensen die accommodatie geboekt hebben. Hoort er bij de bedrijfsruimte een woning dan valt deze woning ook onder de huurbescherming voor bedrijfsruimte.
Het antwoord op de vraag wanneer sprake is van 230a-bedrijfsruimte is eenvoudig. Alle bedrijfsruimten die niet vallen onder de 290-bedrijfsruimte en die ook geen woonruimte zijn, vallen onder de 230a-bedrijfsruimte. Dat geldt dus in principe voor alle kantoren, fabrieken, instellingen, etc. Wanneer een bedrijf in een woning wordt uitgeoefend, waar de ondernemer ook zelf woont, zal in principe de huurbescherming van woonruimte van toepassing zijn.
De vraag is dus steeds: valt de huurovereenkomst wel of niet onder de bescherming voor 290-bedrijfsruimte? Dat is niet altijd duidelijk. Hieronder enkele voorbeelden.
Hoewel de naam anders doet vermoeden vallen hier ook grote warenhuizen als de Bijenkorf onder. Dit geldt ook voor ambachtslieden die een winkelruimte gebruiken voor de verkoop van hun eigen producten. Waar gesproken wordt over de levering van producten valt hieronder niet alleen verkoop, maar doorgaans ook verhuur daarvan. Ook bij een shop-in-shop-formule die wordt uitgevoerd op basis van een huurovereenkomst, is sprake van 290-bedrijfsruimte. Datzelfde kan gelden voor een winkel die in een gebouw met een andere bestemming is ondergebracht, zoals een bloemenshop in een ziekenhuis of een museumwinkel.
Bepalend hierbij is onder meer of de inkomsten uit dranken en eten voldoende zijn om de huur te betalen. Daarom werden een Marokkaanse ontmoetingsplaats en een vergaderzaal bij een kerk, waarvan de exploitatie was uitbesteed, als 290-bedrijfsruimte beschouwd. Dat gold niet voor een fitnesscentrum met een bar, aangezien uit de bar maar een beperkt deel van de omzet werd gehaald.
Dit is beperkt tot de ouderwetse afhaal- en bezorgdiensten waar klanten pakketten kunnen aanbieden en afhalen. De moderne flitsbezorgers met hun darkstores, waar alleen bezorgers kunnen komen en geen klanten, vallen niet onder deze regeling.
Of iets een ambacht is, is niet altijd duidelijk. Daarbij kan het zowel gaan om 1) de vereiste vaardigheden als 2) om de omvang van het bedrijf. Fabrieksmatige productie geldt namelijk niet als ambachtelijk. Wat betreft de geleverde producten of diensten oordeelde recent nog de Rechtbank Rotterdam dat een autopoetsbedrijf geen ambacht was en het bedrijf dus ook geen 290-bedrijfsruimte huurde. Ook een schoonheidsspecialiste oefende volgens een rechter geen ambacht uit, omdat zij geen producten maakte of repareerde. En bij een dergelijk vrij beroep behoort blijkbaar ook de vrijere huurregeling voor 230a-bedrijfsruimte. De huur van een kappersstoel in een herenkapsalon, waarvoor in feite dezelfde overwegingen gelden, werd door een andere rechter echter wel als 290-bedrijfsruimte beschouwd.
Als de ruimte niet voor het algemene publiek toegankelijk is, valt deze niet onder 290-bedrijfsruimte. Dit geldt bijvoorbeeld voor webshops waar geen bestellingen kunnen worden opgehaald. Ook bedrijfsrestaurants die alleen voor de eigen werknemers toegankelijk zijn en clubhuizen van sportverenigingen of golfbanen waar alleen leden mogen komen, vallen buiten de regeling voor 290-bedrijfsruimte. Daarentegen werden een galerie en een kunstatelier wel als voor het publiek toegankelijk beschouwd, ook al moesten bezoekers aanbellen voordat ze werden toegelaten. Hier gaf de doorslag dat iedere belangstellende kon aanbellen.
Voor ambachtsbedrijven is de mogelijkheid om publiek te ontvangen essentieel om onder de 290-bedrijfsruimte te vallen. Zo valt het atelier van een pottenbakker die alleen elders zijn producten verkoopt niet onder deze regeling, terwijl dat wel het geval is als mensen daarvoor ook bij hem in het atelier terecht kunnen. Dit kan nauw luisteren. Zo valt een meubeltoonzaal waar consumenten kunnen komen en bestellen wel onder de 290-regeling, maar een meubeltoonzaal die alleen bedoeld is om meubelverkopers een beeld te geven van welke producten zij zouden kunnen verkopen niet.
Het gebeurt geregeld dat het gebruik van winkel- of horecaruimte onderdeel is van een andere overeenkomst, zoals een franchise-, pacht- of exploitatieovereenkomst. De vraag is dan hoe deze overeenkomsten zich tot elkaar verhouden. Kan bijvoorbeeld tegelijk met de franchiseovereenkomst ook de huur worden opgezegd van de winkel waarin de formule wordt geëxploiteerd? Het zal dan van de omstandigheden afhangen welk onderdeel van de overeenkomst het zwaarste weegt. Zo kon een cateringbedrijf zich niet beroepen op huurbescherming, hoewel het naast het verlenen van cateringdiensten ook gebruik maakte van de ruimten van een publieksrestaurant.
Daarnaast kunnen in dezelfde huurovereenkomst meerdere ruimten met verschillende bestemmingen worden verhuurd. Denk aan een magazijn, waarbij een winkel hoort of de sportschool met een bar erbij. Vraag is dan welke bestemming bepalend is. Zo liepen pogingen om darkstores als winkel voor te doen stuk op het feit dat de magazijnfunctie dominant was. Aan de andere kant kan de huurovereenkomst van een opslagruimte die vooral als verkooppunt gebruikt wordt van kleur verschieten van 230a-bedrijfsruimte naar 290-bedrijfsruimte.
Heeft u vragen over welk recht van toepassing is op uw huurovereenkomst? Of heeft u een geschil met een huurder of verhuurder van bedrijfsruimte? Russell Advocaten is u graag van dienst! Neem contact met ons op:
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
In his interview on “Hidden Gems – Treasured artwork adds to allure of Netherlands”, Reinier Russell talks about how artworks still reflect the spirit of the Golden Age and where they can be found.
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
Een nieuwe verordening van de EU verplicht iedereen die cultuurgoederen in de EU wil invoeren om over een invoervergunning te beschikken of een importeursverklaring in te dienen. Wanneer is welk document nodig? En wat zijn de gevolgen hiervan voor kunsthandelaren, galeries, veilinghuizen en verzamelaars, zowel binnen als buiten de EU?
De Rechtbank Amsterdam vernietigde dit jaar enkele malen een bepaling in de huurovereenkomst die de verhuurder de vrijheid gaf om de huur met meer dan het inflatiecijfer te verhogen. Daarmee vervielen alle huurverhogingen vanaf het begin van het huurcontract. Maar is dit wel een juiste uitleg van het Europese consumentenrecht?
