Reinier adviseert nationale en internationale bedrijven
reinier.russell@russell.nl +31 20 301 55 55De huurder van woon- of winkelruimte heeft huurbescherming. Regelmatig doen ook partijen die géén huurovereenkomst hebben gesloten een beroep op huurbescherming. Kan dat?
Huurders hebben huurbescherming op grond van het huurrecht of op grond van een huurovereenkomst. Soms sluiten bedrijven of particulieren overeenkomsten die ook recht geven op het gebruik van andermans eigendom, maar ruimer opzegbaar zijn of lijken dan huurovereenkomsten. Denk dan aan bijvoorbeeld een bruikleen-, gebruiks-, of exploitatieovereenkomst. Ook kan sprake zijn van een gemengde overeenkomst die zowel een huurovereenkomst is als een ander type overeenkomst. De vraag is dan of de huurbescherming van toepassing is of de opzeggingsregeling van de andere overeenkomst.
De naam van de overeenkomst is niet beslissend voor de vraag of huurbescherming van toepassing is, zo is recentelijk weer bevestigd door een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland. De bekende kunstenaar Rob Scholte heeft in 2008 een bruikleenovereenkomst gesloten met de gemeente Den Helder. Volgens die overeenkomst heeft Scholte het voormalige postkantoor in Den Helder in gebruik gekregen. In ruil daarvoor diende Scholte jaarlijks minimaal 3 exposities in Den Helder (niet noodzakelijk in het pand) te organiseren.
De gemeente Den Helder dacht met de bruikleenovereenkomst twee vliegen in één klap te slaan: het pand bleef in gebruik totdat het gesloopt zou worden om plaats te maken voor het nieuwe gemeentehuis en de stad kreeg er een nieuwe publiekstrekker bij. Scholte maakte van het postkantoor een museum, het Rob Scholte Museum, met daarin ook werk van andere kunstenaars, en woonde met zijn gezin in het pand.
Uiteindelijk gingen de bouwplannen voor het stadhuis niet door. De gemeente besloot om het pand te verkopen en zegde de bruikleenovereenkomst met Scholte op. De rechter oordeelde in kort geding echter dat waarschijnlijk sprake is van een huurovereenkomst: Scholte leverde door het organiseren van exposities een tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde. Het bestaan van een huurovereenkomst kan echter niet in een kortgedingprocedure worden vastgesteld. Omdat Scholte waarschijnlijk recht heeft op huurbescherming wordt de ontruiming afgewezen.
Het Hof Amsterdam was het niet eens met de rechtbank. Het twijfelde of sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een overeenkomst voor tijdelijk gebruik. Belangrijker was echter volgens het Hof dat Scholte niet aan zijn verplichtingen had voldaan. Hij diende namelijk niet alleen exposities te organiseren, maar ook een vast bedrag te betalen voor het gebruik van de museumruimte en voor gas, water en elektra. Dat had hij al ruim twee jaar niet gedaan. Zelfs als sprake zou zijn van een huurovereenkomst, was dit voldoende grond voor de gemeente Den Helder om de overeenkomst te ontbinden. Scholte dient het pand te ontruimen.
Een cateringbedrijf deed ook een beroep op huurbescherming (voortzetting van het restaurant) toen de Staat de catering beëindigde. Het cateringbedrijf had een overeenkomst gesloten met de Staat voor het verzorgen van catering bij besloten bijeenkomsten in kasteel Groeneveld in Baarn, gecombineerd met het recht van gebruik van ruimten voor een publieksrestaurant.
De Hoge Raad oordeelde dat de overeenkomst een gemengde overeenkomst was, die voldeed aan de voorwaarden van zowel een huurovereenkomst als een opdrachtovereenkomst. In dit geval botsten de op elk van beide soorten overeenkomsten toepasselijke regels voor beëindiging. Dus moest worden bepaald welke bepalingen in dit concrete geval voorrang hebben. Het verlenen van cateringdiensten stond centraal en overheerste. Daarom dienden de regels voor opzegging van de overeenkomst van opdracht te worden toegepast. Anders dan Scholte, had de cateraar geen recht op huurbescherming.
Beide voorbeelden tonen aan dat een zorgvuldige formulering van (huur)overeenkomsten van belang is om huurbescherming uit te sluiten of juist van toepassing te laten zijn.
Wilt u meer weten over recht op huurbescherming of andere vormen van gemengde (huur)overeenkomsten? Of heeft u andere vragen over huur en vastgoed? Neem dan contact met ons op:
Waarschijnlijk per 1 juli 2024 zal het beëindigen van tijdelijke verhuur van woonruimte een stuk lastiger worden voor verhuurders. Wel zijn er hierop enkele uitzonderingen. Wat zijn de nieuwe regels voor tijdelijke verhuur van woonruimte?
Waarom is het verstandig voor een verhuurder om in een tijdelijke huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen en wat is de inhoud van deze clausule?
Turboliquidatie is een snelle manier om een rechtspersoon te beëindigen. Van de regeling werd echter ook misbruik gemaakt, waardoor schuldeisers werden benadeeld. Een nieuwe wet moet dit voorkomen. Aan welke eisen dient een turboliquidatie voortaan te voldoen? En welke mogelijkheden hebben schuldeisers om hun vorderingen te innen?
In his interview on “Hidden Gems – Treasured artwork adds to allure of Netherlands”, Reinier Russell talks about how artworks still reflect the spirit of the Golden Age and where they can be found.
In februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen, op grond waarvan de mogelijkheden voor het aanbieden van tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid. Deze mogelijkheden verdwijnen grotendeels weer per 1 juli 2024. Wat is de stand van zaken nu? En hoe zat het ook al weer?
Ondernemers kunnen verschillende redenen hebben om te stoppen met hun onderneming. De verwachte winsten kunnen tegenvallen, een pensioen komt in zicht of er komt een einde aan een samenwerking (joint venture). Waar moeten ondernemers op letten bij het beëindigen van een onderneming?
